Καθώς έχουμε μπει σε ρυθμούς καλοκαιριού και η μηνιαία ανάλυση της κτηματαγοράς θα "ξεκουραστεί/ γεμίσει μπαταρίες" τον Αύγουστο ωστόσο θα επανέλθει από Σεπτέμβριο που λογικά θα έχουμε και τη πρώτη εικόνα της πορείας του Τουρισμού.

Συνηθίζω να αντιμετωπίζω την ανάλυση αυτού του μήνα ως το πρώτο μισό του έτους και να προσπαθώ να αποτυπώσω τη κατάσταση που βρισκόμαστε.

Το 2024 είναι μια έντονη χρονιά, δεν είχε εθνικές εκλογές όπως το 2023 αλλά είχε ευρωπαικές, δεν είχε νέους πολέμους αλλά -δυστυχώς- δε σταμάτησαν και αυτοί που είχαν ξεκινήσει, ο πληθωρισμός παραμένει υψηλός κατ επέκταση και το κόστος ζωής, τα μισθώματα ακριβά αλλά το ίδιο και η ζήτηση παραμένει σταθερή και η κτηματαγορά παρουσιάζεται δυναμική...

Ωστόσο (καθώς πάντα θέλω να βλέπω και τις 2 πλευρές του νομίσματος) και οι κασσάνδρες που υποστήριζαν ότι θα έχουμε κλιμάκωση του/ των πολέμων ή ότι ο υψηλός πληθωρισμός θα έφερνε αναταραχές κοινωνικές και οικονομικές ή δε θυμάμαι και τι άλλο έπεσαν έξω....το έχω ξαναγράψει : επιλέγω συνειδητά να παραμένω στην αισιόδοξη πλευρά της ιστορίας.

Άλλα καθώς νιώθω ότι το καλοκαίρι με παρασύρει σε φιλοσοφία ας δούμε τα στατιστικά της κτηματαγοράς διότι πολλές φορές η αίσθηση που έχω δεν συμβαδίζει με τη πραγματικότητα:

• Πρόσφατα διάβασα (πλήρες άρθρο εδώ) ότι από πλευράς μεταβιβάσεων παρατηρείται μια κάμψη ύψους 25 με 30%, με κύριο ένοχο την αλλαγή των δεδομένων για golden visa.

  • Η προσωπική μου τοποθέτηση είναι ότι η απότομη αλλαγή των όρων για απόκτηση άδειας παραμονής είναι κάτι γνώριμο για την ελληνική κτηματαγορά (και οικονομία γενικότερα) αλλά ιδιαίτερα στα ακίνητα οφείλουμε να συνεκτιμήσουμε τις καθυστερήσεις που υπάρχουν εξ ορισμού όπως η τρομακτική γραφειοκρατία για την μεταβίβαση, για την έκδοση αδείας οικοδομής ή ανακαίνισης, για την οικοδόμηση λόγω των ιδιαιτεροτήτων του ελληνικού εδάφους.

  • Δεν μπορούμε να έχουμε τα ίδια μέτρα και σταθμά με άλλες πτυχές της οικονομίας και προφανώς οι επιπτώσεις μιας απότομης αλλαγής σε μια δυσλειτουργική αγορά θα έχει πολλαπλό αντίκτυπο.

• Αλλά ας αφήσουμε το τμήμα της Golden Visa κατά μέρος καθώς αφορά μια συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων και δεν επηρεάζει τη πραγματική δομή της κτηματαγοράς. Παρατηρούμε λοιπόν ότι :

  • Το κόστος κατασκευής παρουσιάζει περεταίρω αύξηση σχεδόν 6% (άρθρο εδώ)

  • ο πληθωρισμός/ κόστος ζωής διαμορφώνεται στο 2,4% από το 3,1% που είναι ένα θετικό δείγμα αποκλιμάκωσης

  • αναμένεται δυναμικά τουριστική χρονιά (το αναλύσαμε και στο προηγούμενο newsletter)

  • και τέλος σύμφωνα με τη ΤΤΕ έχουμε ετήσια αύξηση 13,4% των ακινήτων ενώ πριν 12 μήνες ήταν 11,9% σχετικό άρθρο εδώ

Και φυσικά θα με ρωτήσετε τώρα, άρα τι κάνουμε επενδύουμε/ αγοράζουμε ή πουλάμε ?

Αρχικά θα πω ότι τον Ιούλιο είναι η χειρότερη (στατιστικά) στιγμή για να ξεκινήσουμε να πουλήσουμε ή να αναζητήσουμε ακίνητο σε αστικές περιοχές, προφανώς εξαίρεση αποτελούν οι τουριστικοί προορισμοί που έχουν τη τιμητική τους αυτές τις ημέρες (από εξωτερικό κυρίως).

Ωστόσο η απάντηση φαντάζει περίπλοκη αλλά ίσως και να μην είναι τόσο.

• Αν αναζητούμε ακίνητο για άμεση ιδιόχρηση ναι είναι μια κατάλληλη στιγμή να το εξετάσουμε, η προσφορά ακινήτων φαίνεται να μη μπορεί ακόμα να καλύψει τη ζήτηση και σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος κατασκευής παρατηρούμε αυξήσεις από τα νεόδμητα που συμπαρασυρουν και τα παλαιότερα αλλά υπάρχουν δυνατότητες / ευκαιρίες αν γίνει η σωστή αναζήτηση

• Ακούγεται η άποψη ότι αν υπάρχει η δυνατότητα να μεταθέσουμε την αγορά για ιδιόχρηση για ένα διάστημα 3-5 ετών τότε υπάρχει ένα σοβαρό ενδεχόμενο το κόστος κατασκευής να είναι πιο προσιτό, τα επιτόκια δανεισμού χαμηλότερα και να υπάρχει μια διόρθωση στην αγορά, αλλά το ίδιο λέγαμε και πριν 2 χρόνια. Θα παραμείνω πιστός στις αρχές μου και δεν θα κάνω πρόβλεψη για το μέλλον (δεν έχω το κληρονομικό αυτό χάρισμα)

• Επένδυση ακινήτου, δύσκολη απάντηση, ναι ισχύει ότι τα μισθώματα είναι σε πολύ καλό σημείο και πλέον μπορούμε να έχουμε ελκυστικές αποδόσεις ακόμα και στα οικιστικά ακίνητα (επιτέλους) αλλά για flip δηλαδή μεταπώληση παρατηρώ ότι τα περιθώρια κέρδους είναι μικρά και ως εκ τούτου απαιτεί προσοχή και προσεκτική εκτίμηση

• Πώληση ακινήτου, ναι είναι μια πολύ κατάλληλη στιγμή να το εξετάσετε

Στο σημείο αυτό θέλω να δείτε μια εντυπωσιακή νεόδμητη μεζονέτα στη περιοχή της Βουλιαγμένης που είναι προς πώληση λεπτομέρειες εδώ

Προσπάθησα να απαντήσω στις πιο συχνές ερωτήσεις που δέχομαι τη περίοδο αυτή και εύχομαι να σας κάλυψα.

Θα κλείσω με μια ευχή μέσα από τη καρδία μου: να έχετε ένα πολύ όμορφο καλοκαίρι με υγεία (πάνω από όλα) και να γεμίσετε τις μπαταρίες με ξεκούραση, ήλιο και αναμνήσεις.

Ραντεβού το Σεπτέμβρη

Asteriadis Vassilis