Πλέον το καλοκαίρι είναι προ των πυλών και σύμφωνα με τις προβλέψεις υπάρχει αισιοδοξία ότι θα ξεπεράσουμε το τζίρο/ επισκέψεις ταξιδιωτών του 2023.

Πρέπει να ομολογήσω ότι στο κέντρο της Αθήνας η παρουσία τουριστών είναι έντονη από τις αρχές της άνοιξης, φυσικά βοήθησε ο πολύ καλός καιρός (ενώ την ίδια περίοδο είχε αρκετό κρύο στη βόρεια Ευρώπη) και το καθολικό πάσχα που ήταν πολύ νωρίς φέτος. Έτσι, όλα αυτά έχουν επαναφέρει τη συζήτηση για επένδυση σε βραχυχρόνια μίσθωση.  

Οφείλω να παραδεχτώ, ότι σχετικά σύντομα/ απότομα φύγαμε από το  "Rooms to Let" (δεν θα ξεχάσω την απίστευτη διαφήμιση link εδώ)...  και φτάσαμε στο να υπάρχει κύκλος σπουδών για Διαχειριστή Βραχυχρόνιων Μισθώσεων. Φυσικά όταν ξεκίνησε η τάση/μόδα για τα γνωστά Airbnb,  δεν ήταν όλα ρόδινα και υπήρξαν σκαμπανευάσματα, όμως πλέον οι υπηρεσίες που παρέχονται στην Ελλάδα είναι πολύ υψηλές και δεν έχουν τίποτα να ζηλέψουν από άλλες ευρωπαϊκές χώρες και το rooms to let έμεινε στην ιστορία ως ανάμνηση (ευτυχώς θα προσθέσω).  

Άρα αξίζει να επενδύσει κάποιος σε ακίνητο με στόχο την εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης? 

Αυτή είναι μια ερώτηση που μου θέτουν συχνά και θα προσπαθήσω να απαντήσω παρότι είναι πολύ πιο σύνθετη από όσο φανταζόμαστε.  Ας δούμε όμως πρώτα ορισμένα δεδομένα της Κτηματαγοράς:

• Ο τουρισμός μας δείχνει σημάδια ανόδου και μια έντονη δυναμική και σύμφωνα με τη Τράπεζα της Ελλάδος το 2023 είχαμε:

  •  32.735.200 αφίξεις 

  • 20,46 δις Ευρώ τουριστικά έσοδα (τζίρος) αύξηση σχεδόν 16% 

  • ΑΛΛΑ μείωση κατά 2,7% της μέσης δαπάνης ανά ταξιδιώτη 

• Η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται σε ανοδική πορεία (τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό) 

• Σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά της Airbnb, η ζήτηση για τη χώρα μας είχε αύξηση λίγο πάνω από 25% το 2023

• Την περσινή χρονιά υπήρξε μείωση από 15% έως 30%, σε χώρες όπως Τσεχία, Ιρλανδία, Ολλανδία (κάτι το οποίο μου έκανε εντύπωση)

•  Στην Αθήνα καταγράφηκε αύξηση των διαθέσιμων καταλυμάτων κατά 20% (σε σχέση με το 2022), η πληρότητα έμεινε στα ίδια επίπεδα αλλά υπήρξε αύξηση περίπου 15% στα έσοδα ανά κατάλυμα 

• Σύμφωνα με τα στοιχεία του Ινστιτούτου Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ) βλέπουμε ότι : 

  • το Νότιο Αιγαίο έχει την πρώτη θέση με εισπράξεις ύψους 4,7 δις έχοντας το 27% του συνολικού τζίρου

  • Ακολουθούν οι Κυκλάδες και μετά τα Δωδεκάνησα και η Αττική 

Όλα τα παραπάνω στοιχεία συνομολογούν πως ο συνδυασμός ακίνητο και τουρισμός είναι μια καλή επένδυση. 

Ωστόσο, με πιο λεπτομερή ανάλυση η επένδυση γίνεται πιο σύνθετη:

• οι περιοχές και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση έχουν αρχίσει να διαφοροποιούνται αρκετά από τα αντίστοιχα των μακροχρόνιων μισθώσεων (που είναι το plan B) 

• οι ζητούμενες τιμές στις "τουριστικές" περιοχές (όχι μόνο της Αθήνας) είναι σε πολύ υψηλά επίπεδα περιορίζοντας την υπερ αξία

• το κόστος ανακαίνισης και επίπλωσης είναι στα υψηλότερα σημεία που έχουμε δει τα τελευταία 10 έτη 

• το ίδιο και το κόστος συντήρησης 

• επιπρόσθετα, ο ανταγωνισμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων και υπηρεσιών είναι πλέον έντονος και δυναμικός και ως εκ τούτου αν ένα ακίνητο υπολείπεται σε θέα (για παράδειγμα), αλλά είναι σε καλή θέση ΔΕΝ αρκεί μόνο το χαμηλότερο κόστος ανά διαμονή για να διατηρηθεί στην αγορά, χρειάζεται δυναμικό marketing και υπομονή / επένδυση και χρόνου.

Με όλα τα παραπάνω δεδομένα καταλαβαίνουμε ότι η απάντηση δεν είναι ή δεν μπορεί να είναι απλά θετική ή αρνητική, ωστόσο για να βοηθήσω:

• Ναι, θεωρώ ότι τα δεδομένα της οικονομίας είναι ενθαρρυντικά και το τμήμα του τουρισμού είναι σε άνοδο

• Υπάρχει ο κίνδυνος (στην Ελλάδα βρισκόμαστε) να αλλάξει η φορολογία και είναι αισθητό το ρίσκο να αλλάξουν οι όροι λειτουργίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. περιορισμών ημερών/ έτος)

• Η αύξηση / ανταγωνισμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι υψηλός

• Προστίθενται και νέα ξενοδοχεία

• Θέλει μεγάλη προσοχή ως προς τη κοστολόγηση της ανακαίνισης και εξοπλισμού και να υπολογίσετε καλά το κόστος διαχείρισης ιδιαίτερα αν δεν είναι κοντά στη μόνιμη κατοικία σας.

• Extra tip: η επένδυση σε marketing επαγγελματικό μπορεί να έχει απόδοση πολύ μεγαλύτερη από όσο νομίζετε.

Θα επαναλάβω ότι κάθε επένδυση είναι ιδανική για ένα συγκεκριμένο επιχειρηματικό σχέδιο και ως εκ τούτου η αφετηρία είναι οι στόχοι του επενδυτή και όχι η τάση / μόδα της αγοράς.