Όλοι έχουμε ονειρευτεί εκείνη την επένδυση – «ευκαιρία» που δεν κάναμε στο παρελθόν και νιώθουμε ότι η οικονομική μας κατάσταση θα ήταν διαφορετική σήμερα, αν είχαμε τολμήσει τότε την αγορά. Άλλα μήπως αυτό είναι μία ηθελημένη πλάνη; Γράφει ο ειδικός σε θέματα διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, Βασίλειος Αστεριάδης.

Πηγή : Andro.gr [ https://www.andro.gr/business/symferei-h-ependysh-se-akinhta/ ]

Όλοι έχουμε ονειρευτεί εκείνη την επένδυση – «ευκαιρία» που δεν κάναμε στο παρελθόν και νιώθουμε ότι η οικονομική μας κατάσταση θα ήταν διαφορετική σήμερα, αν είχαμε τολμήσει εκείνη την αγορά, αλλά μήπως και απλά αυτό είναι στο μυαλό μας;

Αρχικά, οφείλω να ξεκαθαρίσω ότι η παρούσα μελέτη – ανάλυση, επικεντρώνεται στις επενδύσεις όχι σε «ιδιοχρησιμοποιούμενα» ακίνητα, άλλωστε πως θα μπορούσε να αποτυπωθούν με νούμερα οι επιλογές που κάνουμε με την καρδιά για να καλύψουμε τη βασική μας ανάγκη στέγασης της οικογένειας μας.

Τις προάλλες, συναντήθηκα με τον καλό μου φίλο τον Κώστα και με ρωτούσε πως πάει η κτηματαγορά, στη συζήτηση μου ανέφερε «τι ανόητος είμαι που δεν αγόρασα εκείνο το διαμέρισμα το 2005 στα Πετράλωνα, σήμερα θα είχε φοβερή αξία»… με έβαλε σε σκέψεις και δεσμεύτηκα ότι θα του απαντούσα, φυσικά δε περίμενε με δημοσίευση της ανάλυσης αλλά μετράει σαν απάντηση….

Πάμε λοιπόν στο μακρινό 2005, και λέω μακρινό καθώς κάποιος που έχει γεννηθεί τότε είναι πλέον ένας ενήλικας 18 ετών… και η παιδική του ηλικία περιλαμβάνει όταν ήταν 2- 3 ετών την κορύφωση της κτηματαγοράς το 2007- 2008, μετά όταν τελείωνε το δημοτικό άρχισε να ακούει για την παγκόσμια οικονομική κρίση που στη χώρα μας διήρκησε έως και το 2014 περίπου και γνώρισε τα capital control, τη βραχυχρόνια μίσθωση γνωστή ως Air BnB, μετά ως έφηβος ήρθε αντιμέτωπος με την καραντίνα και περιορισμό μετακινήσεων και μετά ως ενήλικας είχε την ατυχία/ δυστυχία να δει πολέμους σε Ευρωπαϊκό χώρο και όχι μόνο, την εκτόξευση του τουρισμού και όλα τα άλλα που καταγράφοντας τα φαίνονται σαν ταινία του σινεμά.

Αλλά ας πάμε σε εκείνο το μακρινό 2005 που ένας φίλος είχε δει ένα διαμέρισμα στα Άνω Πετράλωνα, μια περιοχή οικιστική που ο τουρισμός δεν την είχε αλλοιώσει τότε… αλλά ήταν πολύ κοντά στο Θησείο που πατροπαράδοτα ήταν και ακόμα είναι σημείο συνάντησης για καφέ ή φαγητό και τουριστικός προορισμός. Το διαμέρισμα ήταν νεόδμητο κάλυπτε όλο τον 3ο όροφο, 90τμ με 2 υπνοδωμάτια, τζάκι, αποθήκη, θέση στάθμευσης, με ζητούμενη 225.000 ευρώ δηλαδή 2.500/τμ.

Εκείνη την εποχή «ΔΕΝ ήταν η καλύτερη για διαπραγματεύσεις η ζήτηση ήταν μεγάλη και η διαθεσιμότητα ακινήτων περιορισμένη» όπως του είχα αναλύσει στο email που του είχα στείλει και θυμίζει έντονα τη σημερινή κατάσταση.

Άρα ας πάρουμε τα δεδομένα: Κόστος Αγοράς (με όλα τα συμβολαιογραφικά κτλ) περίπου 260.000 ευρώ χωρίς δάνειο Μίσθωση περίπου στα 500 ευρώ ανά μήνα τόσο ήταν το επίπεδο εκείνη την εποχή. Άρα αν υποθέσουμε ότι έως το 2009 ήταν μισθωμένο με μέσο μίσθωμα 550/ μήνα θα είχε εισπράξει 26.400 αλλά θα πρέπει να αφαιρέσουμε τον φόρο των ενοικίων (15%) και όλους του λοιπούς φόρους ακινήτων (ΤΑΠ κτλ) περίπου είναι 17,5% άρα 21.000 καθαρό εισόδημα… περίπου

Δεν τοποθέτησα τυχαία το έτος 2009 καθώς τότε η οικονομική κρίση είχε συστηθεί στη χώρα μας με ένταση και ήταν αρκετά δύσκολο να βρεις μισθωτή και οι προσπάθειες μείωσης των ενεργών μισθωτηρίων ήταν καθημερινότητα και έκανε και την εμφάνιση του ο ΕΝΦΙΑ… Άρα από το 2009 που το ακίνητο ήταν πλέον 4 ετών θα απαιτούσε ένα φρεσκάρισμα (βάψιμο τουλάχιστον) κάθε 3 έτη, επίσης μέχρι το 2019 (δέκα χρόνια) σίγουρα θα υπήρχε η απώλεια 2 μισθωμάτων κάθε 3 ετία μέχρι να αποχωρήσει ο προηγούμενος και να βρεθεί ο νέος άρα 2009 έως 2019 είναι 120 μήνες μείον 6 μισθώματα και μίσθωμα στα 400 ευρώ λόγω της κρίσης έχουμε συνολικά : 45.600 Αφαιρούμε φόρους, ΕΝΦΙΑ και συντήρηση άρα καθαρό εισόδημα περίπου 32.000 ευρώ.

Προχωράμε στη περίοδο 2019 έως και σήμερα, Covid 19, καραντίνα, μέτρα για τις μισθώσεις που συνδέονται με τα πληττόμενα επαγγέλματα αλλά και αυξήσεις μισθωμάτων και νέες μορφές βραχυχρόνιας μίσθωσης βλέπε Air BnB. Κατόπιν ανάλυσης βλέπουμε ότι το διαμέρισμα αυτό που είναι 15 ετών δεν είναι ενεργειακής κλάσης Α με θέση στάθμευσης πλέον έχει μίσθωμα έχει εκτοξευθεί στα 850/ μήνα με τους φόρους φυσικά να εξακολουθούν να υπάρχουν και την απαιτούμενη συντήρηση. Επίσης οι αστοχίες καθυστερήσεις με διαδικασία μίσθωσης είναι και αυτές μέσα στο πρόγραμμα. Υπολογίζουμε λοιπόν ότι από το 2019 έως και το 2023 (σήμερα) θα έχει εισπράξει μετά τους φόρους και τις συντηρήσεις : 26.000 ευρώ.

Φτάνουμε λοιπόν στο σήμερα και κάνουμε την αποτίμηση της επένδυσης αυτής : Κόστος Αγοράς : 260.000 ευρώ Συνολικό έσοδα: 58.000 ευρώ Σημερινή αξία του ακινήτου (είναι 18 ετών) : 270.000 με 290.000 ευρώ Άρα το συνολικό κέρδος είναι της τάξεως του 65.000 ευρώ δηλαδή 34% απόδοση στο κόστος αγοράς σωστά ? όχι γιατί είναι για 18 χρόνια άρα έχουμε μια ετήσια απόδοση 1,88% το έτος… με σημερινό πληθωρισμό άνω του 4%.

Επίσης στις επενδύσεις πάντα ισχύει ο όρος ο εχθρός του καλού είναι το καλύτερο άρα πάμε πίσω στο 2005 και ο φίλος που εξέταζε την επένδυση στο διαμέρισμα ποσού 260.000 ευρώ αν είχε επιλέξει να επενδύσει σε …. χρυσό : Η τιμή του τότε ήταν 10,33 ανά γραμμάριο άρα θα είχε αγοράσει 25.170 κιλά και αυτή τη “ποσότητα” θα είχε αξία σήμερα 1.232.000 ευρώ μείον κάποια έξοδα φόρους περίπου 1.150.000 ευρώ.

Και αν απλά είχε αγοράσει μετοχές στο ΧΑΑ της ΕΤΕ ή κάποιας αντίστοιχης μεγάλης εταιρείας (βλέπε Μυτηλιναίος) και πάλι θα είχε κέρδη καθώς η σημερινή αξία θα ήταν 2.600.000 ..... Ναι, αν αναρωτάστε, αυτή η ανάλυση συντάσσεται από έναν εξειδικευμένο σύμβουλο επενδύσεων σε ακίνητα και ο στόχος μου δεν είναι να προωθήσω τον κλάδο των άυλων επενδύσεων, απεναντίας.

Όλη η παραπάνω ανάλυση θα ήταν τελείως διαφορετική αν η τοποθέτηση των 260.000 το μακρινό 2005 είχε γίνει με ένα επιχειρηματικό σχέδιο 18 ετών και πλήρη ανάλυση των ακινήτων που υπήρχαν για πώληση μέσω ενός επαγγελματία μεσίτη ακινήτων ώστε όχι μόνο να γίνει πλήρης ανάλυση της αγοράς και να εντοπιστεί το κατάλληλο (για την επένδυση) ακίνητο αλλά και να γίνει με την απαιτούμενη και αποτελεσματική διαπραγμάτευση.

Επιπρόσθετα τα κέρδη θα ήταν πολλαπλά αν το 2007 είχε γίνει πώληση του ακινήτου, μετά το 2012-2015 (που η κτηματαγορά ήταν στα πολύ χαμηλά της) είχε γίνει ξανά αγορά / επένδυση με πώληση ίσως το 2019 (κανείς δεν μπορούσε να προβλέψει το covid) ή πώληση / αποτίμηση σήμερα. Με βασικούς υπολογισμούς τα κέρδη θα ήταν τουλάχιστον διπλά. Οφείλω να προσθέσω ότι ένα ολοκληρωμένο επενδυτικό πλάνο θα περιλάμβανε και τμήμα σε χρυσό ή άυλες επενδύσεις για να προστασία τμήματος της ρευστότητας.

Και ερχόμαστε σήμερα, το 2024 που πολλοί ενδιαφέρονται μεν να επενδύσουν σε ακίνητα αλλά δεν ξέρουν αν είναι η κατάλληλη στιγμή. Η απάντηση είναι απλή, εξαρτάται το χρόνο και το προφίλ ρίσκου του εκάστοτε επενδυτικού σχεδίου. Για παράδειγμα με βάθος 18 ετών (σαν να γυρίζαμε το χρόνο πίσω στο 2005) ναι υπάρχουν δυνατότητες υψηλής απόδοσης με περιορισμένο σχετικά ρίσκο αλλά αν μιλάμε για βάθος χρόνου 12 μηνών τότε ίσως η σχέση ρίσκο/κέρδος να μην είναι δελεαστική.