Καλημέρα σε όλους,

Καθώς έχει αλλάξει αρκετά η διαδικασία μεταβιβάσεων / πωλήσεων ακινήτων παρακάτω θα βρείτε ένα χάρτη οδηγιών για να έχετε πλήρη εικόνα των βημάτων που απαιτούνται.

Δεσμεύομαι προσωπικά ο παρακάτω χάρτης να είναι όσο επικαιροποιημένος γίνεται ωστόσο βασίζεται γενικά στα ακίνητα και όχι σε ειδικές περιπτώσεις που απαιτούν τη συμβολή ειδικών (λογιστών, δικηγόρων, Πολ. Μηχανικών, Τοπογράφων Μηχανικών, Πιστοποιημένων Εκτιμητών κτλ) και αυτές πρέπει να αντιμετωπιστούν ανά περίπτωση.

Ας ξεκινήσουμε λοιπόν: Αποφασίσατε να πουλήστε το ακίνητο σας, τέλεια!

Η πρώτη κίνηση είναι να αποτυπώσετε το χρονοδιάγραμμα σας δηλαδή να καταγράψετε περίπου πότε θα θέλατε να έχετε μια προκαταβολή και πότε να έχει γίνει το συμβόλαιο. Πιστέψτε με είναι ένας βασικός παράγοντας που θα επηρεάσει την τιμή που θα πετύχετε και δεν έχει άμεση σχέση με την αγοραία αξία του ακινήτου.

Στα 22 χρόνια της εμπειρίας μου έχω ακούσει πάρα πολλές φορές την απάντηση «δε βιάζομαι» , και φυσικά την κατανοώ ωστόσο τι σημαίνει αυτό? δηλαδή μπορείτε να περιμένετε και 2 χρόνια? προφανώς όχι ή και ναι άρα πρέπει να αποτυπωθεί.

Η επόμενη κίνηση γίνεται από τον υπολογιστή και είναι πολύ απλή, μπαίνετε στα portal πωλήσεων ακινήτων και στα site των μεσιτικών γραφείων που ασχολούνται με τη περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, εκεί θα έχετε μια πλήρη εικόνα των ζητούμενων αξιών κατά μέσο όρο. Προσοχή κάθε ακίνητο έχει ξεχωριστά χαρακτηριστικά και πρέπει να εκτιμηθεί κατάλληλα.

Μέχρι στιγμής όλα ακούγονται απλά και εύκολα.

Η επόμενη κίνηση είναι να δείτε τι στοιχεία έχετε του ακινήτου (θα σας χρειαστούν από την αρχή και σίγουρα προ του συμβολαίου) :

• Τοπογραφικό διάγραμμα πρόσφατο και είναι απαραίτητο για τα οικόπεδα (αλλά θα το πρότεινα και για ένα διαμέρισμα)

• Άδεια οικοδομής (για τα ακίνητα μετά του 1983) με όλες τις πιθανές αναθεωρήσεις

• Κάτοψη ή κατόψεις

• Αν υπάρχουν τακτοποιήσεις χώρων θα χρειαστούν και αυτά τα έγγραφα

• Φυσικά Τίτλους ιδιοκτησίας

• και αν είναι διαμέρισμα Σύσταση Οριζοντίων ιδιοκτησιών

ΣΟΣ Τα παραπάνω ΔΕΝ είναι υποχρεωτικά για να ξεκινήσει η διαδικασία πώλησης ακινήτου, αλλά ΔΕΝ υπάρχει περίπτωση να μη ζητηθούν από έναν σοβαρό ενδιαφερόμενο προτού γίνει η όποια συμφωνία άρα θεωρώ ότι είναι καλύτερο να τα έχετε από την αρχή.

Με την ευκαιρία, αν ένας αγοραστής είναι έτοιμος να δώσει προκαταβολή προτού ζητήσει τα παραπάνω, η εμπειρία μου έχει δείξει ότι είτε είναι ένα βήμα διαπραγμάτευσης (δεν έχει κλειδώσει η τιμή) ή είναι τελείως προτάρης άρα μπορεί να κάνει πίσω ή τέλος ένα πολύ μικρό ποσοστό να είναι της παλαιάς σχολής….

Μια σημαντική παρατήρηση: το τοπογραφικό διάγραμμα πρέπει να είναι πρόσφατο (ιδιαίτερα για πώληση οικοπέδου ή μονοκατοικίας), δηλαδή πρέπει να περιλαμβάνει:

α)υπεύθυνη δήλωση μηχανικού συμφ.Ν.651/1977 & Ν.1337/83,

β) αναφορά ότι δεν διέρχεται ρεύμα υψηλής τάσης,

γ) για αγροτεμάχια: βρίσκεται εντός ή εκτός Γ.Π.Σ. καθώς και απόσταση από θάλασσα (με ακρίβεια μέχρι τα 800 μ.) και χαρακτηρισμός δρόμου (δημοτικός /κοινοτικός / επαρχιακός / ιδιωτικός κλπ).

δ) υποχρεωτικά να αναγράφει ότι συνοδεύει την βεβαίωση του μηχανικού (είναι απαραίτητη για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα του ακινήτου

Μετά ξεκινάει η διαδικασία πώλησης με το marketing του ακινήτου. Σε αυτό το σημείο δεν μπορώ να μην αναφερθώ στο ελέφαντα στο δωμάτιο :

φυσικά και μπορείτε να το πουλήσετε ιδιωτικά και δεν μειώνω καθόλου το κόστος της μεσιτικής αμοιβής του 2% + Φ.Π.Α., ωστόσο οι αγοραστές για το ακίνητο σας είναι συγκεκριμένοι και η πρώτη τους ενέργεια είναι να εξετάσουν τις επιλογές τους μέσω portal ακινήτων. Αν μπείτε στη θέση τους και δείτε πολλαπλές καταχωρήσεις του ιδίου ακινήτου ίσως και με διαφορετική ζητούμενη τιμή το αποτέλεσμα είναι είτε να σας δώσει την αίσθηση ότι υπάρχει πίεση πώλησης (που μπορεί να μην ισχύει) άρα και πιεστικές διαπραγματεύσεις είτε να το προσπεράσετε.

Αν ο στόχος είναι να το πουλήσετε μόνοι σας, η πρόταση μου είναι να μην το αναρτήσουν άλλα μεσιτικά γραφεία, αν θέλετε να συνεργαστείτε με έναν επαγγελματία μεσίτη τότε αναθέστε το είτε σε έναν σε αποκλειστικότητα για να το χειριστεί με τον απαιτούμενο επαγγελματισμό ή το πολύ σε 2 -3 μεσιτικά γραφεία.

Προσοχή η παρουσία του ακινήτου προς πώληση σε πολλά μεσιτικά γραφεία ΔΕΝ αυξάνει τη πιθανότητα πώλησης απεναντίας λειτουργεί αρνητικά. όταν με το καλό θα φτάσετε στη προκαταβολή εκεί ξεκινάει ο γολγοθάς με προορισμό το τελικό συμβόλαιο του ακινήτου και πρέπει να συλλεχθούν τα εξής:

1. (Με βοήθεια λογιστή) Αρχικά θα χρειαστεί η Φορολογική Ενημερότητα (συνήθως εκδίδεται ηλεκτρονικά) Προσοχή :

   • Πρέπει να αναγράφεται το ακίνητο με τον Α.Τ.ΑΚ

   • σχεδόν πάντα ζητείται να εκδοθεί και 1-2 ημέρες προ της υπογραφής του συμβολαίου

2. (Με βοήθεια λογιστή)ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑ από το ΙΚΑ εάν ο μεταβιβάζων:

   • ασκεί ατομική επιχείρηση ή συμμετέχει σε Κ/Ξ ή εταιρεία οποιασδήποτε μορφής και με όποια ιδιότητα

   • έχει εκδοθεί στο όνομα του άδεια οικοδομής ή έχει ανεγείρει οικοδομή εντός της 10ετίας

3. (Με βοήθεια λογιστή) Πιστοποιητικό ότι έχει εξοφληθεί ο φόρος κληρονομιάς, προίκας, δωρεάς ή γονικής παροχής από τη ΔΟΥ που υπεβλήθη η σχετική δήλωση, εάν το ακίνητο έχει αποκτηθεί με κάποιον από τους παραπάνω τρόπους:

   • από 1-1-1995 μέχρι σήμερα,

   • αλλιώς το σχετικό συμβόλαιο.

4. Με Συμβολή Πολιτικού Μηχανικού Βεβαίωση Μηχανικού για πιθανές τακτοποιήσεις (ΣΟΣ)

5. Με Συμβολή Πολιτικού Μηχανικού ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΚΤΙΡΙΩΝ γνωστό ως Π.Ε.Α για

   • επιφάνεια κτιρίων από 50 τ. μ., και άνω

   • ΣΟΣ εξαιρούνται οι γονικές παροχές, οι δωρεές, οι αποδοχές κληρονομιάς, οι διανομές και ανταλλαγές.

   • συνήθως δεν είναι υψηλό το κόστος.

6. Ένα επίσης έγγραφο που είναι απαραίτητο είναι ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ & ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ – όπου αναγράφονται ιδιοκτήτες, ποσοστά συνιδιοκτησίας, τίτλοι κλπ.

7. Επιστρέφουμε στη βοήθεια του λογιστή και πρέπει επίσης να έχουμε : ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα πέντε -5- προηγούμενα έτη (αρθρ.54 Ν.4174/2013 & άρθρ.54Α Ν.4223/2013 // ΦΕΚ 287/Α/31-12-2013 & ΠΟΛ1279-ΦΕΚ 3397/Β/31-12-2013)

   • – Ειδικά για το έτος 2014 χορηγείται για τα έτη [2010-2013]

     • ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ:(ΠΟΛ1279-ΦΕΚ 3397/Β/31-12-2013 αρθρ.4 Εκδίδεται με αριθμό ταυτότητας ακινήτου-Α.Τ.ΑΚ.- από «www1.gsis.gr/webtax3/etak/faces/index.jspx»

     • ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑ: ΕΚΔΙΔΕΤΑΙ ΑΠΟ ΔΟΥ (ΠΟΛ1279-ΦΕΚ 3397/Β/31-12-2013 αρθρ.3)

8. Κουράγιο πλησιάζουμε στον τερματισμό

9. Εδώ χρειαζόμαστε πάλι τον Πολιτικό Μηχανικό και εξετάζουμε αν τα έγγραφα που συλλέξαμε στην αρχή είναι κατάλληλα για τη μεταβίβαση (σε συννενώηση πάντα με τον / την Συμβολαιογράφο)δηλαδή

10. Το τοπογραφικό περιλαμβάνει τις απαιτούμενες δηλώσεις

11. Η άδεια οικοδομής είναι η πρωτότυπη (μπορεί να χρειαστεί επίσκεψη στην πολεοδομία)

12. Οι Κατόψεις των ορόφων είναι οι ίδιες της αδείας και να αναγράφεται ότι συνοδεύουν την βεβαίωση του Μηχανικού

13. πρέπει να υπάρχει και Πίνακας αναλογισμού
    ΣΟΣ σε τυχόν Τακτοποιήσεις πρέπει να παρουσιάζεται η Ανάλυση των επιφανειών που «τακτοποιήθηκαν» και ο ΝΟΜΟΣ με με τον οποίο έγινε η τακτοποίηση.

14. Τ.Α.Π. Από τον δήμο (μπορεί να έχει κάποια καθυστέρηση αυτό)

15. και τέλος η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (από τον Πολιτικό Μηχανικό)

Ξέρω πολύ καλά ότι φαίνονται βουνό ιδιαίτερα η γραφειοκρατία / ταλαιπωρία και έχοντας την εμπειρία 23 ετών πολλές φορές νοσταλγούμε το παρελθόν που η διαδικασία ήταν πιο απλή και σύντομη αλλά για να λέμε και όλη την αλήθεια ο αγοραστής δεν είχε τότε ξεκάθαρη εικόνα τι αγοράζει (βλέπε κλειστούς ημιυπαίθριους, υπόγεια κύριας χρήσης κτλ)

Γνωρίζω ωστόσο ότι η παραπάνω διαδικασία μειώνει την χαρά της πώλησης και της αγοράς αντίστοιχα και πολύ συχνά είναι η αιτία παρεξηγήσεων και γκρίνιας σε όλη τη διάρκεια μετά την προκαταβολή, η συμβουλή μου είναι απλή :

οργάνωση των εγγράφων από την αρχή,

επικοινωνία με έμπειρους συνεργάτες

συντονισμός και….

υπομονή με μπόλικη θετική διάθεση.

Καλή σας ημέρα

Αστεριάδης Βασίλης