Καλημέρα σε όλους,

Η ανάλυση αυτού του μήνα (όπως θα καταλάβατε και από το τίτλο), προέρχεται μετά τη τελευταία ανάρτηση στο blog μου αναφορικά με τη κατάσταση της κτηματαγοράς, από την οποία δέχτηκα αρκετά email/ τηλ για το αν είναι η κατάλληλη στιγμή για να επενδύσει κάποιος σε ακίνητο στην Ελλάδα.

Σίγουρα είναι ένας προβληματισμός που καλούμαι να απαντήσω συχνά και είναι απόλυτα λογικό, ωστόσο όπως έχω αναφέρει πολλές φορές, δεν έχω κάποιο κληρονομικό χάρισμα που να με βοηθάει και ούτε συμπαθώ τις αστρολογικές προβλέψεις. Πάντα προσπαθώ να βλέπω τα δεδομένα και να αποτυπώνω τις αναλύσεις μου. Το ίδιο λοιπόν θα κάνω και σήμερα προσπαθώντας ωστόσο να δώσω μια κάποια απάντηση…

Πριν δούμε αν έχει νόημα η επένδυση σε ακίνητο αυτή τη περίοδο και πως πρέπει να γίνει αυτή, ας δούμε που βρίσκεται η κτηματαγορά/ οικονομία:

• Αρχικά η οικονομία / κοινωνία στη χώρα μας, προσπαθεί να βρει το βηματισμό της ανάμεσα σε μαρκά εκλογική περίοδο (βασικά από τον Μάιο έχουμε παρατηρήσει μια στασιμότητα στη κατανάλωση και στις επενδύσεις) ένα καλοκαίρι με σοκαριστικά γεγονότα φυσικών καταστροφών (μεγάλες σε διάρκεια και επιπτώσεις πυρκαγιές και πλημμύρες με απώλεια ανθρώπινων ψυχών και πλήγμα σοβαρό στη φύση)

• Επίσης η τουριστική χρονιά αν και τα πρώτα δείγματα δεν είναι όσο απογοητευτικά φοβόμουν, ωστόσο επικρατεί μια ελαφρά γκρίνια ή για να το διατυπώσω καλύτερα έχει μειωθεί ο ενθουσιασμός και η αισιοδοξία που επικρατούσε από το 2019 μέχρι και το 2022 (με διάλειμμα φυσικά λόγω covid)

• Ο πληθωρισμός πλέον έχει γίνει αισθητός σε όλα τα επίπεδα της κοινωνίας με αποτέλεσμα να πιέζει την αγοραστική δύναμη

• και εδώ προκύπτει το εύλογο ερώτημα, η οικονομία είναι ψυχολογία σωστά? άρα δεν έχουμε το καλύτερο έδαφος για να ξεκινήσουμε ή μήπως όχι?

Κάθε νόμισμα έχει 2 όψεις

• Η ελλάδα, και πιο συγκεκριμένα η οικονομία μας έχει αντιμετωπίσει και στο παρελθόν υψηλό πληθωρισμό και αντιστάθηκε

• η υγειονομική κρίση που συνοδεύτηκε από καραντίνες και μεγάλη ανασφάλεια νιώθουμε ότι ανήκουν στο μακρύ παρελθόν ενώ δεν έχουν περάσει ούτε 2,5 χρόνια

• το ίδιο και η οικονομική κρίση που είχε και συζήτηση για επιστροφή σε εθνικό νόμισμα

• ακόμα και τις εχθροπραξίες σε ευρωπαϊκό χώρο έχουμε αποδεχτεί ως κοινωνία

Βλέποντας λοιπόν τη σημερινή κατάσταση αλλά και το σύντομο παρελθόν θα επαναλάβω την έκφραση by Carville as «It’s the economy, stupid.» και η οικονομία δεν θα σταματήσει όσο γυρίζει η γη, θα βρει διεξόδους και θα προχωρήσει εκεί που έχει στοχευσει Το ίδιο θα κάνουν και τα ακίνητα, και το ζούμε καθημερινά.
Από την άλλη μια ανάλυση της UPS (θυμίζει αυτή του IMF που ανέφερα τον προηγούμενο μήνα) ούτε λίγο ούτε πολύ χαρακτηρίζει την αγορά των ακινήτων ως… φούσκα (που φέρνει αναμνήσεις από το μακρινό 2008). Θα σταθώ ωστόσο στο ότι στην ανάλυση της ΔΕΝ αναφέρει ή συμπεριλαμβάνει την Αθήνα/ Ελλάδα, μολονότι εντοπίζει αρκετούς κινδύνους σε πρωτεύουσες που τα ακίνητα είχαν διαρκή άνοδο (βλέπε Αμστερνταμ και Μαδρίτη).
Αρα τι γίνεται με την Αθήνα ή και πιο γενικά με την Ελληνική Κτηματαγορα? Κατά τη γνώμη μου (το έχω ξανα αναφέρει) η αιτία πρέπει να αναζητηθεί στην έλλειψη ακινήτων στην αγορά, η εφαρμογή του πιο βασικού κανόνα της προσφοράς και ζήτησης. Η ζήτηση είναι ενεργή τόσο από Έλληνες (που αδιαφορούν για τα υψηλά επιτόκια δανεισμού καθώς οι περισσότερες συναλλαγές γίνονται χωρίς χρηματοδότηση) από ξένους για Golden Visa καθώς και από επενδυτές που είτε βλέπουν τις δυνατότητες στο τουρισμό ή και γενικότερα στην ανάπτυξη του χώρου των ακινήτων.

Για να έχουμε μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα αρκεί να διαβάσουμε το άρθρο αυτό στην καθημερινή που από το 1997 μέχρι το 2022 έχουμε σχεδόν 74% μείωση των νέων κατασκευών για ευκολία δείτε το διάγραμμα:

Τα νούμερα αποτυπώνουν την αλήθεια, ο τρόπος που τα ερμηνεύεις ωστόσο είναι μια άλλη ιστορία, όπως ανέφερα η ζήτηση είναι ενεργή, τα μεσιτικά γραφεία έχουν επισκέψεις και τηλέφωνα για αγορά/ μίσθωση, ωστόσο και εκεί υπάρχει το πρόβλημα της απουσίας ακινήτων, αξιόλογων ή σε καλύτερη τιμή.

Κλείνοντας η λογική και τα δεδομένα αποτυπώνουν ότι υπάρχει ακόμα χώρος για περαιτέρω αύξηση των ζητούμενων αξιών των ακινήτων, η ερώτηση που πρέπει να θέσω και εγώ με τη σειρά μου είναι τι χρονοδιάγραμμα υπάρχει για την επένδυση?

• Αν αναζητούμε ακίνητο για ιδιόχρηση τότε ίσως πρέπει να βιαστούμε καθώς τα αξιόλογα ακίνητα πωλούνται αρκετά σύντομα

• αν αναζητούμε επένδυση σε ακίνητο με χρονικό ορίζοντα 12-18 μήνες θα πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί

• αν αναζητούμε επένδυση σε ακίνητο με χρονικό ορίζοντα άνω των 3 με 5 ετών ίσως είναι μια πολύ καλή στιγμή και

• τέλος για επενδύσεις με βάθος χρόνου 10 ετών υπάρχουν πολύ ενδιαφέροντα δεδομένα αλλά απαιτεί περισσότερη ανάλυση

Όπως ανέφερα μου λείπει (δυστυχώς) το κληρονομικό χάρισμα ούτε έχω μελετήσει τον αστρολογικό χάρτη των ακινήτων τελευταία, ωστόσο πρέπει να αποδεχθούμε ότι ΔΕΝ ξέρουμε τι μας ξημερώνει και αυτό είναι που περιλαμβάνει το ρίσκο και την απόδοση στο τέλος της ημέρας…

Φυσικά δεν θα παραλείψω να παρουσιάσω και ένα ακίνητο που μου κέντρισε το ενδιαφέρον αυτόν τον μήνα:

• Διαμέρισμα πλήρως ανακαινισμένο (και ενεργειακά) στο Δήμο Νέου Ψυχικού

• Πρώτου ορόφου 80τμ με δύο υπνοδωμάτια

• ιδανικό για άμεση μίσθωση με εν δυνάμη απόδοση 7-8%

• ζητούμενη τιμή 240.000 ευρώ (3.000 ευρώ/τμ)

• όλες τις λεπτομέρειες μπορείτε να τις διαβάσετε εδώ

Καλή συνέχεια

Αστεριάδης Βασίλης