Καλημέρα και Χρόνια πολλά σε όλους,

Όπως κάθε αρχή του έτους, αξίζει να κάνουμε έναν αναλυτικό απολογισμό της χρονιάς που πέρασε — και να ρίξουμε μια ματιά στο τι έχει μπροστά του η ελληνική κτηματαγορά. Το 2025 δεν ήταν απλώς μια μεταβατική χρονιά· ήταν μια χρονιά που επιβεβαίωσε την ανθεκτικότητα του κλάδου αλλά και έδειξε σημάδια ότι η αγορά καθοδηγείται πια από πιο ώριμες δυνάμεις.

Τι συνέβη το 2025 στην Ελληνική Κτηματαγορά:

1) Αντοχή στις τιμές — αλλά με διαφοροποιήσεις

Οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να ανεβαίνουν στο μεγαλύτερο μέρος του 2025, αν και με πιο ήπιο ρυθμό από τα προηγούμενα χρόνια.

Για το τρίτο τρίμηνο του 2025, η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε αύξηση 7,7% στις τιμές των διαμερισμάτων σε πανελλαδικό επίπεδο — με Αθήνα και Θεσσαλονίκη να ξεχωρίζουν, καταγράφοντας άνοδο περίπου 9,6% και 8,9% αντίστοιχα σε σχέση με πέρυσι.

Σε εθνικό επίπεδο, πόλη προς πόλη, η «ζήτηση» για κατοικίες νέας και παλαιάς κατασκευής παρέμεινε ενεργή. Σε ορισμένες δημοφιλείς περιοχές όπως οι νότιοι και βόρειοι προάστιοι της Αττικής υπήρξαν μάλιστα διαφορές στις μεταβολές της τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο — με κάποιες ζώνες να σημειώνουν άνοδο και άλλες μικρότερη πτώση σε σχέση με πέρυσι. Θέλω να σταθώ ωστόσο στην ιδιαίτερη αύξηση που παρατηρήσαμε στα παλαιά διαμερίσματα (30-40 ετών) καθώς ήταν ιδιαίτερο το ενδιαφέρον επενδυτών για flip και νιώθω ότι το 2026 θα πρέπει να έχουμε και μια τρίτη κατηγορία ακινήτων : τα πλήρως ανακαινισμένα πλέον από τα νεόδμητα και τα παλαιά.

Ταυτόχρονα, τα συνολικά αντικειμενικά στοιχεία δείχνουν πως η συνολική αξία της ελληνικής αγοράς ακινήτων έφτασε περίπου τα €778 δισ. το 2025, αυξημένη κατά περίπου €5,9 δισ. σε σχέση με πέρυσι.

2) Μεταβιβάσεις: λιγότερες αλλά ποιοτικότερες;

Παρά την άνοδο στις τιμές, η κινητικότητα των μεταβιβάσεων δεν ακολούθησε την ίδια πορεία. Αν και τα τελικά στοιχεία κλείνουν όταν κλείσει η στατιστική χρονιά, τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν μείωση στον όγκο των συναλλαγών στο α’ εξάμηνο του 2025, πιθανό αποτέλεσμα της αυξημένης αβεβαιότητας αλλά και της πίεσης που ασκούν τα υψηλότερα επιτόκια σε όσους σκέφτονται να αγοράσουν σήμερα. Επίσης να έχουμε κατά νου τον όγκο της γραφειοκρατίας που υπάρχει για τις μεταβιβάσεις (μέσος χρόνος ολοκλήρωσης μεταβίβασης άνω των 8 μηνών).

Αυτό που βλέπουμε είναι μια τάση: πολλοί αγοραστές – και κυρίως στην Αθήνα – κρατούν στάση αναμονής, περιμένοντας είτε καλύτερη ρευστότητα είτε πιο ευνοϊκούς όρους χρηματοδότησης.

3) Τοπικές αγορές με διαφορετικό ρυθμό

Το 2025 χαρακτήρισε επίσης την εμφάνιση πιο έντονου ενδιαφέροντος σε παραθεριστικές και νησιωτικές αγορές υψηλού επίπεδου (π.χ. Μύκονος, Πάρος, Αντίπαρος), όπου οι τιμές έχουν φτάσει σε επίπεδα που ανταγωνίζονται ευρωπαϊκές Μεσογειακές αγορές, με πάνω από €6.000–€9.000/τ.μ. σε premium περιοχές.

Αυτό δείχνει ότι η ελληνική αγορά δεν είναι μονοδιάστατη — υπάρχουν τμήματα υψηλής ζήτησης που λειτουργούν ανεξάρτητα από την ευρύτερη οικονομική αβεβαιότητα και προσελκύουν επενδυτές με διεθνή προφίλ.

Η διάσταση τιμών vs συναλλαγών

Αυτό που κάνει το 2025 ιδιαίτερο είναι η συνύπαρξη ανοδικών τιμών με πτώση του αριθμού των μεταβιβάσεων. Αυτό δεν είναι μοναδικό φαινόμενο — σε πολλές αγορές διεθνώς οι τιμές διατηρούνται ψηλά ενώ η ουσιαστική δραστηριότητα σταματά προσωρινά, λόγω κόστους χρηματοδότησης και αβεβαιότητας.

Αυτό που σημαίνει πρακτικά είναι ότι η αγορά σταθεροποιείται σε υψηλότερα επίπεδα τιμών, αλλά με μικρότερη ρευστότητα και πιθανώς πιο επιλεκτικούς αγοραστές.

Τι να περιμένουμε για το 2026

Μεταφερόμενοι στο νέο έτος, υπάρχουν αρκετοί λόγοι για συγκρατημένη αισιοδοξία — και κάποιες προκλήσεις που πρέπει να γνωρίζουμε:

1) Αποκλιμάκωση δημοσίου χρέους & αναπτυξιακή δυναμική

Το 2025 ήταν επίσης χρονιά κατά την οποία η ελληνική οικονομία σημείωσε σημαντική αποκλιμάκωση χρέους, με πρόωρες αποπληρωμές δανείων μνημονιακής περιόδου και τα spreads των ομολόγων να συμπιέζονται. Αυτή η αλλαγή βελτιώνει σημαντικά το επενδυτικό περιβάλλον και μειώνει το ρίσκο που συνδέεται με την Ελλάδα — κάτι που στην πράξη ενισχύει την εμπιστοσύνη τόσο των εγχώριων όσο και των ξένων επενδυτών.

Σε μακροοικονομικό επίπεδο, αναλυτές όπως η HSBC χαρακτηρίζουν τη χώρα ως παράδειγμα σταθερότητας και ισορροπημένης ανάπτυξης, με ρυθμούς ανάπτυξης που ξεπερνούν τον μέσο όρο της Ευρωζώνης και προβλέψεις για συνέχιση της αναπτυξιακής πορείας. (στον βαθμό που δημοσιεύονται δημόσια στοιχεία — γενικά οι αναφορές δείχνουν θετικές εκτιμήσεις για 2026). Αυτό το γεγονός από μόνο του δεν μπορούμε να μη το λάβουμε σοβαρά καθώς αν το ανέφερα πριν 3 ή ακόμα και 2 χρόνια θα ακουγόταν σαν ανέκδοτο... Η χώρα μας ως παράδειγμα σταθερότητας και ανάπτυξης...

Η Ελλάδα αναμένεται να διατηρήσει ρυθμούς ανάπτυξης άνω του 2% το 2026, σύμφωνα με τον Κρατικό Προϋπολογισμό και εκτιμήσεις διεθνών οργανισμών — ένδειξη πως η πραγματική οικονομία θα συνεχίσει να τροφοδοτεί τη ζήτηση για ακίνητα.

2) Η βάση είναι σταθερή — οι προκλήσεις παραμένουν

Με καλύτερα θεμέλια στην οικονομία και δημοσιονομική υγεία, η αγορά ακινήτων μπαίνει στο 2026 με πιο ώριμη δομή. Ωστόσο:

• Οι υψηλότερες τιμές μέχρι σήμερα σημαίνουν ότι η αγορά έχει ήδη απορροφήσει μεγάλο μέρος της αύξησης.

• Σε ορισμένες περιοχές, ιδίως στα πιο εμπορικά σημεία, είναι πιθανό να δούμε μικρές διορθώσεις ή σταθεροποίηση τιμών.

• Οι επιτόκια δανεισμού εξακολουθούν να ασκούν πίεση στη ζήτηση, ειδικά για νέους αγοραστές.

Αυτό όμως που κάνει τη διαφορά είναι ότι η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας και στρατηγικών θέσεων παραμένει ανθεκτική — και πολλοί επενδυτές πλέον δεν κοιτάνε μόνο τα νούμερα, αλλά και την ποιότητα κατασκευής και την τοποθεσία πριν αποφασίσουν.

Ειδικές τάσεις που αξίζει να έχουμε κατά νου

Αγορά ξένων επενδυτών

Η Ελλάδα παραμένει ελκυστική για ξένους αγοραστές — ειδικά σε παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές — καθώς οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες από πολλές δυτικοευρωπαϊκές αγορές και ταυτόχρονα προσφέρονται ευκαιρίες για απόδοση. Αν παρατηρήσουμε το κόστος πώλησης ανά τμ των ευρωπαϊκών χωρών για κατοικίες τότε η Αθήνα ΔΕ φαντάζει και τόσο ακριβή, φυσικά με άλλους μισθούς αλλά και άλλο κόστος ζωής θα προσθέσω.

Αναβαθμισμένη ποιότητα ακινήτων

Τα ακίνητα στην Ελλάδα έχουν υποστεί μεγάλη αναβάθμιση στην ποιότητα των νέων κατασκευών και των ανακαινίσεων — αποτέλεσμα όχι μόνο της ζήτησης των αγοραστών, αλλά και της αυξημένης επενδυτικής κουλτούρας στον κλάδο.

Το κόστος κατασκευής

Παρά το υψηλό κόστος κατασκευής, η πιθανή υποχώρηση των τιμών στις πρώτες ύλες αν προσφέρει σταθερότητα στην προσφορά νέων έργων, αυτό θα βοηθήσει στη μείωση πιέσεων στις τιμές μεσοπρόθεσμα — ειδικά αν βελτιωθεί η γεωπολιτική σταθερότητα στην Ευρώπη.

Προοπτική για το 2026

Το 2025 ήταν μια χρονιά όπου η ελληνική κτηματαγορά ορθολογικοποιήθηκε χωρίς να σπάσει. Συνδύασε ανοδικές τιμές με χαμηλότερο επίπεδο μεταβιβάσεων, και έδειξε πως έχει πλέον πιο ώριμο χαρακτήρα.

Το 2026 ξεκινά με:

• σταθερότερη βάση

• υποστηρικτικό μακροοικονομικό περιβάλλον

• ζήτηση από εγχώριους και ξένους επενδυτές

• …αλλά και με ανάγκη για στρατηγική προσέγγιση στις επενδύσεις.

Δεν είναι χρονιά φούσκας. Δεν είναι χρονιά κρίσης. Είναι μια χρονιά επιλογών — και όποιος κινηθεί με σχέδιο, δεδομένα και υπομονή θα δει πραγματικά αποτελέσματα.

Καλή χρονιά,

Αστεριάδης Βασίλης