Καλημέρα σε όλους,

Εύχομαι πραγματικά να είχατε έναν υπέροχο Αύγουστο και να μπορέσατε να γεμίσετε μπαταρίες -για να μιλήσουμε με όρους ηλεκτρικών συσκευών-, ωστόσο ο Σεπτέμβρης ήρθε, το νιώθουμε πιο πολύ ως το τέλος του καλοκαιριού παρά την έναρξη του φθινοπώρου.

Μετά από ένα έντονο και μακρύ καλοκαίρι, η ελληνική αγορά ακινήτων και ο τουρισμός επιστρέφουν στο προσκήνιο με νέα δεδομένα και προκλήσεις. Το φετινό καλοκαίρι επιβεβαίωσε πως η Ελλάδα παραμένει κορυφαίος προορισμός, όμως οι αριθμοί αποκαλύπτουν μια πιο σύνθετη πραγματικότητα για επενδυτές και ιδιοκτήτες.

Τουρισμός 2025: Ρεκόρ αφίξεων, αλλά μετριοπαθή κερδοφορία

Οι αφίξεις τουριστών φέτος κινούνται σε ιστορικά υψηλά: Σύμφωνα με την INSETE και τα τελευταία επίσημα στοιχεία, το πρώτο 7μηνο του 2025

καταγράφεται αύξηση αφίξεων πάνω από 7% σε σχέση με το 2024, με τις τουριστικές εισπράξεις να εκτιμώνται για όλο το έτος άνω των 22 δισ.ευρώ. Ωστόσο, η πληρότητα των καταλυμάτων, ειδικά σε δημοφιλείς προορισμούς, κυμάνθηκε στο 62–68% (πηγή: Topontiki.gr, INSETE), με αρκετές μονάδες να διατηρούν υψηλές τιμές αλλά να βλέπουν το κέρδος να πιέζεται λόγω αυξημένων λειτουργικών εξόδων, φορολογίας και ανταγωνισμού από βραχυχρόνιες μισθώσεις (νιώθω ότι το Air BnB είναι ο πρώτος που κατηγορούμε για όλα τα "στραβά" της κτηματαγοράς αν και η προσωπική μου άποψη είναι ότι έχει βοηθήσει κατά πολύ)

Η τουριστική σεζόν ξεκίνησε νωρίς, με Αμερικανούς και Βρετανούς να αυξάνουν το μερίδιό τους, ενώ η μέση δαπάνη ανά επισκέπτη παραμένει σταθερή ή ελαφρώς μειωμένη. Παρά το ρεκόρ αφίξεων, η κερδοφορία στα ξενοδοχεία και τις τουριστικές επιχειρήσεις δεν ακολουθεί τον ίδιο ρυθμό – τάση που προβληματίζει τους επαγγελματίες του χώρου.

Ακίνητα: Συνεχίζεται η άνοδος τιμών, αλλά με σαφή σημάδια κόπωσης

Οι τιμές πώλησης ακινήτων στην Ελλάδα συνέχισαν την ανοδική τους πορεία το πρώτο εξάμηνο του 2025, με μέση αύξηση 6,5% σε ετήσια βάση (πηγή: economix.gr, Spitogatos, Indomio). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται σε αστικά κέντρα (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) και τουριστικές περιοχές, ενώ οι πιο ακριβές συνοικίες (Γλυφάδα, Κολωνάκι, Κηφισιά) παρουσιάζουν σταθεροποίηση ή οριακές αυξήσεις. Στα ενοίκια, η αύξηση φτάνει το 6–7% σε σχέση με πέρυσι, με τη ζήτηση για μικρά και μεσαία διαμερίσματα να παραμένει υψηλή λόγω φοιτητών, νέων εργαζομένων και βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ωστόσο, υπάρχουν σαφή σημάδια κόπωσης:

- Ο αριθμός των πωλήσεων παραμένει υψηλός, αλλά η δυναμική επιβραδύνεται ειδικά σε περιοχές που είχαν υπερθερμανθεί τα προηγούμενα χρόνια.

- Οι επενδυτές είναι πιο επιλεκτικοί, εστιάζοντας σε ακίνητα με πραγματικές αποδόσεις και όχι απλώς σε «hot spots».

- Η αύξηση του κόστους δανεισμού και οι αλλαγές στη φορολογία επηρεάζουν την αγοραστική δύναμη, ειδικά των Ελλήνων αγοραστών.

- Κόπωση παρατηρείται και στις μισθώσεις που ο Μέσος Όρος μίσθωσης κατοικίας από 1,5 μήνα είναι στους 4 τώρα με έντονη διάθεση διαπραγμάτευσης από τους μισθωτές

Οικονομία Ευρώπης: Αβεβαιότητα, χαμηλή ανάπτυξη, σταθεροποίηση πληθωρισμού

Η ευρωπαϊκή οικονομία το 2025 κινείται σε ρυθμούς χαμηλής ανάπτυξης (0,9% για την Ευρωζώνη, 1,1% για την ΕΕ – πηγή: ECB, European Commission). Ο πληθωρισμός έχει σταθεροποιηθεί κοντά στο 2%, αλλά οι γεωπολιτικές εντάσεις, ο πόλεμος Ισραήλ-Ιράκ και η ενεργειακή αβεβαιότητα διατηρούν το επενδυτικό κλίμα επιφυλακτικό. Η Ελλάδα παραμένει πάνω από τον μέσο όρο ανάπτυξης της ΕΕ (2,3% το 2025), ωστόσο και εδώ η κατανάλωση δείχνει σημάδια κόπωσης. Ιδιαίτερα στο λιανεμπόριο η φετινή περίοδος των εκπτώσεων ΔΕΝ είχε τις αναμενόμενες επιδόσεις (σχετικό άρθρο εδώ) και το υψηλό κόστος ζωής συνεχίζει να πιέζει την καθημερινότητα των πολιτών.

Αγορές ακινήτων σε Ευρώπη & Αμερική: Μικτή εικόνα, ευκαιρίες και προκλήσεις

Στην Ευρώπη, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,9% στο τέλος του 2024, αλλά το 2025 η εικόνα είναι μικτή:

- Σε χώρες όπως Ισπανία, Πορτογαλία, Ιταλία, παρατηρούνται αυξήσεις έως 10% σε τουριστικές περιοχές, αλλά και πτώσεις ή στασιμότητα σε αγορές που είχαν υπερ-ανατιμηθεί (Γερμανία, Σουηδία).

- Οι επενδύσεις σε ακίνητα παραμένουν ελκυστικές σε χώρες με φορολογικά κίνητρα και σταθερό τουριστικό ρεύμα.

Στις ΗΠΑ, η αγορά κατοικίας παρουσιάζει αύξηση στις νέες κατασκευές (+0,8% τον Μάιο, reporter.gr), αλλά η αγορά παραμένει δύσκολη λόγω υψηλών επιτοκίων, αυξημένων τιμών και περιορισμένης προσφοράς. Τα ενοίκια σε μεγάλες πόλεις συνεχίζουν να αυξάνονται, ενώ η αγορά πολυτελών ακινήτων καταγράφει ρεκόρ πωλήσεων.

Συμπέρασμα & Προοπτική

Το φθινόπωρο του 2025 βρίσκει την ελληνική κτηματαγορά αγορά σε φάση αναζήτησης ισορροπίας: Η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα παραμένει, αλλά ο ενθουσιασμός μετριάζεται από την ανάγκη για ρεαλιστικές αποδόσεις και προσεκτική ανάλυση. Οι επενδυτές/ αγοραστές που θα ξεχωρίσουν είναι όσοι επιλέγουν με βάση δεδομένα και δυνατότητες σε βάθος χρόνου, προσαρμόζοντας τη στρατηγική τους στα σημερινά δεδομένα της αγοράς. Σίγουρα το υψηλό κόστος ζωής ενισχύει το αίσθημα της ανασφάλειας και αβεβαιότητας και το παρατηρούμε στη αναβλητικότητα αγοράς/ μίσθωσης αλλά για ακόμα μια φορά και αυτό θα ξεχαστεί όπως έχουμε δει να συμβαίνει στο παρελθόν.

Αν θέλετε να συζητήσουμε μαζί τις επιλογές σας με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς και τις δυνατότητες που υπάρχουν παραμένω στη διάθεση σας.

Καλή επιστροφή και καλό φθινόπωρο!

Αστεριάδης Βασίλης