Καλημέρα σε όλους

Ελπίζω ο Σεπτέμβριος να σας βρήκε σε καλή φόρμα και καθώς έχουμε μπει στον (βροχερό για αρχή) Οκτώβριο με σαφή σημάδια κόπωσης στην καθημερινότητα: υψηλό κόστος ζωής, ακριβά ενοίκια και τιμές ακινήτων που συνεχίζουν να πιέζουν. Ο οικογενειακός προϋπολογισμός κουράζεται, αλλά η αγορά ή η οικονομία στέλνει και θετικά μηνύματα – αρκεί να τα διαβάσουμε ψύχραιμα.

Τουρισμός: γεμάτο ταμείο, ανάγκη για νέα στρατηγική

• Τα στοιχεία για το ταξιδιωτικό ισοζύγιο δείχνουν ότι ο τουρισμός λειτούργησε ως “σωσίβιο” για την οικονομία, ενισχύοντας σημαντικά τα έσοδα και το εξωτερικό ισοζύγιο (βλ. News247 & Sofokleousin).

• Ωστόσο, το μήνυμα που περνάει ολοένα πιο καθαρά είναι ότι χρειάζεται νέα στρατηγική (ίσως πλέον να απαιτείται). Μεγαλύτερη αξία ανά επισκέπτη, καλύτερη κατανομή στον χρόνο και τον χώρο, και αναβάθμιση υπηρεσιών ώστε τα υψηλά νούμερα να μεταφράζονται σε σταθερότερη κερδοφορία και όχι μόνο σε τζίρο.

• Σε πρακτικό επίπεδο για την αγορά ακινήτων: οι τουριστικοί προορισμοί ωφελούνται, αλλά η κερδοφορία των καταλυμάτων πιέζεται από κόστος και ανταγωνισμό. Η επιλογή τοποθεσίας/τύπου ακινήτου είναι πιο κρίσιμη από ποτέ. Οι εποχές που ένα κατάλυμα είτε ήταν μικρά studio είτε πολυτελής βίλα είχε υψηλά ποσοστά πληρότητας και ανεξέλεγκτη χρέωση ανά διανυκτέρευση ανήκουν στο παρελθόν. Η νέα πραγματικότητα έχει φέρει ρίσκο, έχει υψηλό κόστος λειτουργίας απαιτεί επιπρόσθετες - επαγγελματικές- υπηρεσίες.

Ακίνητα: οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά – η κόπωση είναι πραγματική

• Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει νέα “έκρηξη” στις τιμές κατοικιών (link). Η άνοδος δεν είναι παντού ίδια: οι κορυφαίες περιοχές σταθεροποιούν ρυθμό, ενώ οι “δευτερεύουσες” και λειτουργικές τοποθεσίες συνεχίζουν να τραβούν ζήτηση σιγά σιγά ιδιαίτερα σε παλαιότερα ακίνητα που έχουν ελκυστικά (ως προς το κόστος αγοράς) χαρακτηριστικά.

• Ενοίκια: η αγορά εμφανίζει δυο ταχύτητες. Η ζήτηση για μικρά/μεσαία διαμερίσματα παραμένει ισχυρή και δεν υπάρχουν επαρκή ακίνητα, αλλά βλέπουμε μεγαλύτερη διάρκεια διάθεσης και σκληρότερη διαπραγμάτευση από μισθωτές και με υψηλές απαιτήσεις.

• Κόπωση αγοραστών/μισθωτών: το υψηλό κόστος ζωής και το αυξημένο χρηματοοικονομικό βάρος κάνουν τον κόσμο πιο επιφυλακτικό. Οι αποφάσεις καθυστερούν, η διαπραγμάτευση γίνεται πιο απαιτητική και η σχέση τιμής/ποιότητας κρίνετε αυστηρά.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για τον επενδυτή στην Ελληνική Κτηματαγορά

• Τα δεδομένα μας λένε ότι η αγορά παραμένει ανοδική σε τιμές, αλλά η απόδοση δεν “συγχωρεί” λάθη επιλογής. Η εποχή των “εύκολων” αποδόσεων έχει τελειώσει – τώρα κερδίζουν όσοι αξιολογούν ρίσκο, τοποθεσία, λειτουργικότητα και πραγματική ζήτηση.

• Ο τουρισμός δίνει στήριξη στην οικονομία και σε συγκεκριμένες τοπικές αγορές, όμως η κερδοφορία απαιτεί προσεκτικό business plan, ρεαλιστικές παραδοχές για πληρότητα/τιμές και αυστηρό έλεγχο κόστους.

• Στις μισθώσεις, οι ένοικοι διαπραγματεύονται περισσότερο: αυτό σημαίνει ότι αναβαθμισμένα, ενεργειακά αποδοτικά και καλο διαχειρισμένα ακίνητα υπερ αποδίδουν σε σχέση με “μέτρια” ακίνητα στην ίδια περιοχή.

Συμπέρασμα – Γιατί παραμένει κατάλληλη περίοδος για επενδύσεις Παρά την κόπωση και την αίσθηση “ακρίβειας” ? Η απάντηση είναι πιο απλή από όσο φανταζόμαστε: Η συγκυρία παραμένει ευνοϊκή για επενδύσεις που στηρίζονται σε δεδομένα:

Οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά, άρα σωστές αγορές σε ρεαλιστικά επίπεδα προσφέρουν προστασία κεφαλαίου και περιθώριο υπεραξίας τώρα περισσότερο από ποτέ είναι απαραίτητη η οργανωμένη διαπραγμάτευση για την επίτευξη της κατάλληλης συμφωνίας.

Ο τουρισμός ενισχύει την οικονομία και δημιουργεί θύλακες σταθερής ζήτησης, ειδικά σε ώριμους προορισμούς με διαφοροποιημένο προϊόν.

Η αυστηρότερη διαπραγμάτευση στις μισθώσεις μπορεί να λειτουργήσει υπέρ του επενδυτή που αναβαθμίζει, διαχειρίζεται επαγγελματικά και στοχεύει σε καθαρές αποδόσεις, όχι απλώς “ακαθάριστα” ποσοστά.

Με απλά λόγια: δεν αγοράζουμε “μόδα”, αγοράζουμε “λειτουργία”. Επιλέγουμε ακίνητα που “δουλεύουν” – σε τοποθεσίες με πραγματική ζήτηση, με σαφές πλάνο αξιοποίησης και με νούμερα που βγάζουν νόημα.

Αν θέλετε να αξιολογήσουμε μαζί επιλογές με βάση ρίσκο-απόδοση, πραγματική ζήτηση και ρεαλιστικά σενάρια ταμειακών ροών, παραμένω πάντα στη διάθεσή σας.

Καλή αρχή Οκτωβρίου να έχουμε

Αστεριάδης Βασίλης