Καλημέρα σε όλους,

Μπήκαμε και στον Νοέμβριο και αναμένουμε τις αμερικάνικες εκλογές - όπως όλος ο κόσμος- που φυσικά και θα επηρεάσουν την παγκόσμια οικονομία καθώς το μόνο σίγουρο είναι ότι θα αλλάξει πρόεδρος. Τη προσέγγιση μου για το πως και αν θα έχει αντίκτυπο στην ελληνική κτηματαγορά θα είναι το βασικό θέμα του newsletter του επόμενου μήνα.

Αυτόν τον Νοέμβριο και καθώς υπάρχει μια δικαιολογημένη στάση αναμονής βρήκα την ευκαιρία να προσπαθήσω να απαντήσω σε ένα από τα πιο δημοφιλή ερωτήματα που δέχομαι : "Είναι κατάλληλη στιγμή να επενδύσω σε ακίνητα"

Μακάρι να μπορούσα να απαντήσω μονολεκτικά αλλά θα ξεκινήσω την αναδίπλωση της σκέψης μου ανάποδα και ίσως ελαφρός ανορθόδοξα.

Αν πρέπει να απαντήσω με μια λέξη (δεν το λες και εύκολο) θα ήταν Ναι και θα ακολουθούσε η εξής ατάκα: "ανάλογα πάντα με το χρονοδιάγραμμα επένδυσης"

Αλλά ας βάλουμε τα δεδομένα σε μια σειρά:

1. Αν η αγορά του ακινήτου έχει σκοπό την ιδία χρήση τότε ΝΑΙ είναι κατάλληλη στιγμή καθώς συνήθως δεν υπάρχει η δυνατότητα αναμονής για 3 χρόνια (ελάχιστος χρόνος μακροχρόνιας μίσθωσης η βραχυχρόνια δεν συμφέρει οικονομικά). Άρα η απόκτηση ιδιοκτησίας (με χρηματοδότηση ή όχι) θα ακολουθήσει μεν τις τιμές που έχουν διαμορφωθεί στην κτηματαγορά που είναι (?) υψηλές αλλά το ίδιο είναι και τα μισθώματα (αν έχετε όρεξη μπορείτε να διαβάσετε το τελευταίο μου άρθρο για τα ενοίκια που δημοσιεύτηκε στο lyberal.gr link εδώ). Αλλά ας το δούμε και από μια άλλη οπτική, οι αγοραίες τιμές είναι υψηλές? σε σχέση με πότε? με βάση το 2010 ή 2015 ή 2020 (οικονομική κρίση/ capital Controls και Covid) σίγουρα ναι είναι υψηλές (αλλά τότε τα δεδομένα και το ρίσκο ήταν διαφορετικά) αλλά..... σε σχέση με το 2007 (με ελάχιστες εξαιρέσεις) δεν είναι υψηλές και αν το δούμε και μελλοντικά μήπως θα είναι χαμηλότερες σε σχέση με το 2025 ή το 2026?

   • Έκανα έρευνα σε άρθρα και είδα ότι από το 2022 μέχρι σήμερα η πλειοψηφία αναφέρει ότι οι ζητούμενες και τιμές πώλησης ΔΕΝ θα ανέβουν άλλο, ωστόσο η ιστορία αποτυπώνει μια σταθερή αύξηση. Τώρα επενδυτικά υπάρχει το ρίσκο της μείωσης του κεφαλαίου λόγω χρήση και παλαιότητας και φυσικά αν αλλάξουν τα δεδομένα της οικονομίας (κάποια στιγμή θα μειωθούν οι τιμές - θα υποχωρήσει η οικονομία), αλλά αν και εφόσον το ακίνητο που επιλέξαμε ικανοποιεί τις σημερινές στεγαστικές ανάγκες και με πρόβλεψη 10-15 ετών τις μελλοντικές τότε δεν μας επηρεάζει τόσο.

   • Tips: καταγράψτε καλά τις σημερινές και όσο μπορείτε αυριανές ανάγκες και μη κάνετε βιαστική επιλογή αγοράς κατοικίας.

2. Καθαρά επενδυτικά με στόχο την απόδοση (χωρίς το στοιχείο της ιδιόχρησης)

   • Προφανώς και είναι κατάλληλη περίοδος επένδυσης ώστε να εισπράξουμε τις ικανοποιητικές αποδόσεις ωστόσο να έχουμε υπόψη μας:

   • Ναι μπορεί να μειωθούν τα ενοίκια σε βάθος 10-15 ετών όταν και αν η προσφορά υπερ καλύψει τη ζήτηση ωστόσο στατιστικά ΔΕΝ αναμένουμε διακυμάνσεις άνω του 10% +/-

   • Παρατηρούμε αλλαγές στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως εκ τούτου θα ήμουν λίγο επιφυλακτικός

   • Ο συνδυασμός πατροπαράδοτη περιοχή μίσθωσης (Κολωνάκι, Παγκράτι, Νομική, Αμπελόκηποι κτλ) και διαμέρισμα με εμπορικά χαρακτηριστικά (άνω του Πρώτου ορόφου, 1 ή 2 υπνοδωμάτια, ΜΕ ασανσερ κτλ) μπορεί να έχει μικρότερη απόδοση (καθώς θα είναι ακριβό) αλλά δίνει μια ασφάλεια

   • θα απέφευγα τα πολύ παλιά (βλέπε διατηρητέα), ισόγεια/ υπερυψωμένα ή ημιυπόγεια και τα πολύ μεγάλα σε επιφάνεια διαμερίσματα

   • Tip : Για καλύτερη επιλογή της περιοχής θα συμβουλευόμουν και την Επενδυτική Βαθμίδα Ακινήτων

3. Αν είναι για μεταπώληση (Flip Real Estate)

   • μπορεί οι ζητούμενες τιμές να φαίνονται υψηλές και ως εκ τούτου θέλει μια προσοχή

   • αρχικά έχουμε υψηλό κόστος ανακαίνισης που απαιτεί να γίνει πολύ καλός προϋπολογισμός

   • η ζητούμενες τιμές στις περιοχές που ΔΕΝ έχουν υψηλή ζήτηση (βλέπε επενδυτική βαθμίδα) δίνουν δυνατότητες υπεραξίας ωστόσο πρέπει να γίνει σωστή και ολοκληρωμένη εκτίμηση της παρούσας και μελλοντικής αγοραίας αξίας

   • Το κέρδος προέρχεται από το ρίσκο/ κίνδυνο, είναι ουτοπικό να αναζητούμε εμπορικό ακίνητο σε πολύ κεντρικό σημείο αλλά σε πολύ χαμηλή τιμή... η επενδυτική λογική λέει : αναζητάμε εμπορικό ακίνητο σε κεντρικό σημείο περιοχής που ΔΕΝ έχει τρομερή ζήτηση και ρισκάρουμε εκεί...

   • TIP καλή διαπραγμάτευση και αμεσότητα ενεργειών

Βασίλης Αστεριάδης

Όλη τη σκέψη μου για την επιτυχημένη και ολοκληρωμένη επένδυση σε ακίνητα μπορείτε να διαβάσετε στο βιβλίο μου: