Καθώς ο Φετινός Ιούνιος είχε σαν βασικό σημείο αναφοράς του τις Ευρωπαϊκές Εκλογές η σκέψη μου οδηγήθηκε σε μια άτυπη σύγκριση / αξιολόγηση του οικιστικού ακινήτου ανάμεσα στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.

Ωστόσο για να έχει κάποιο νόημα και αξία η σύγκριση αυτή θα αποφύγω να συγκρίνω "ακραίες" περιπτώσεις ακινήτων / περιοχών, άρα τα υπερβολικά πολυτελή ακίνητα με θέα (από Ακρόπολη και Πύργο του Αιφελ, έως το Μπιγκ Μπέν και Κολοσσαίο κτλ) και αντίστοιχα δεν θα εξετάσουμε τις υποβαθμισμένες περιοχές. Δεν μπορώ να μην αναφερθώ ότι σε αντίθεση με την Ελληνική μας πρωτεύουσα σχεδόν σε όλες τις Ευρωπαϊκές συναντάμε υποβαθμισμένες γειτονιές γνωστές και ως "Γκέτο" πολύ κοντά στο εμπορικό κέντρο τους. Σίγουρα η σκέψη μας πάει για τη περιοχή κάτω από την Ομόνοια που αναφισβήτητα έχει χαρακτηριστικά υποβαθμισμένης γειτονιάς αλλά δεν κυριαρχεί το αίσθημα της ανασφάλειας όπως στα γκέτο πχ του Παρισιού. Προφανώς και δεν θα πρότεινα σε έναν τουρίστα να την επισκεφτεί (?) αλλά έχω την αίσθηση ότι η περιοχή αναβαθμίζεται σιγά σιγά παρά υποβαθμίζεται. Ας το κρατήσουμε προς το παρόν αυτό ως δεδομένο.

Η ανάλυση μου θα ξεκινήσει με τον Μέσο Όρο πώλησης ανά τ.μ. για την ευρώπη σύμφωνα με το global property Guide και έχουμε τα εξής δεδομένα:

Δεν ξέρω για εσάς αλλά η ανάλυση αυτή που προκάλεσε ορισμένα ερωτηματικά:

1. αρχικά δε περίμενα να είμαστε στην 19η θέση από τις 32

2. Γνωρίζουμε όλοι ότι το Λουξεμβούργο και η Ελβετία είναι ακριβές χώρες αλλά δεν είχα φανταστεί ότι είναι 250% πιο ακριβή στα ακίνητα

3. Η γειτονική Ιταλία είναι στη 4η θέση ? με άναρχη δόμηση, παρόμοια γραφειοκρατία, ίδιο κλίμα, δυναμικό τουρισμό και βέβαια μοναδική αρχιτεκτονική σε πολλές πόλεις όχι μόνο στη πρωτεύουσα της...

4. η Γερμανία βρίσκεται στην 15η θέση, περίμενα πολύ υψηλότερα το ίδιο και για την Ισπανία που είναι στην 12η θέση

5. μεγάλη έκπληξη είναι το Βέλγιο που είναι στην 23 θέση

Μια συχνή τοποθέτηση που ακούμε είναι ότι μπορεί το κόστος των ακινήτων να είναι υψηλό αλλά οι μισθοί είναι υψηλοί αλλά τελικά ισχύει αυτό?

Σύμφωνα με τα στατιστικά (θυμίζω βασίζομαι στο Μ.Ο. για να υπάρχει μέτρο σύγκρισης) :

• Μέσος Μισθός (μετά φόρων) για Ελβετία 7.780/ μήνα ή αν θέλετε 0,5τμ ακινήτου

• Για Λουξεμβούργο 5.217/ μήνα ή 0,3τμ ακινήτου

• Λονδίνο 4.456/ μήνα ή 0,32τμ ακινήτου

• Γερμανία 3.789/ μήνα ή 0,68τμ ακινήτου

• Ολλανδία 3.820/ μήνα ή 0,53τμ ακινήτου

• Γαλλία 3.156/μήνα ή 0,33τμ ακινήτου

• Ιταλία 2.194/μήνα ή 0,22τμ ακινήτου

• Ισπανία 2.207/μήνα ή 0,35τμ ακινήτου

• Ελλάδα 1.059/μήνα ή 0,22 τμ ακινήτου

• Βουλγαρία 901/μήνα ή 0,38 τμ ακινήτου

Είναι μια δική μου προσέγγιση η οποία βασίζεται σε έναν αλγόριθμο (θα ακολουθήσει ανάλυση) σε πόσα χρόνια ένας μέσος μισθός μπορεί να καλύψει την αγορά κατοικίας. Φυσικά με τις απαιτούμενες ρεαλιστικές παραδοχές.

Καθώς δε θέλω να σας κουράσω αν και φοβάμαι ότι έχει γίνει λίγο μεγάλη η ανάλυση αυτή θα ολοκληρώσω αυτό το newsletter με μία παρατήρηση: η σύγκριση μεταξύ μισθών (μετά φόρων) και αξίας ακινήτου κυμαίνονται από 0,22 έως 0,4 (με εξαίρεση την Γερμανία) και παρά το γεγονός ότι είμαστε πολύ χαμηλά παραμένουμε εντός του Μέσου όρου της Ευρώπης.

Φυσικά αυτή η προσέγγιση μου δίνει τροφή για περαιτέρω ανάλυση (τον αλγόριθμο που ανέφερα) αλλά παρατηρούμε ότι υπάρχει σύνδεση μεταξύ μισθών και αξίας ακινήτων και τελικά ΔΕ διαφέρουμε τόσο όσο νομίζουμε από την ευρώπη.

Σαφέστατα υπάρχουν διαφοροποιήσεις και άπλετος χώρος βελτίωσης αλλά μου δίνει μια αίσθηση αισιοδοξίας να ανακαλύπτω ότι ΔΕΝτοποθετούμαστε τόσο μακριά όσο νομίζουμε ή έχουμε αυτή την εντύπωση.

Αστεριάδης Βασίλης

ή αν προτιμάτε σε διάγραμμα: