Καλημέρα σε όλους,

Αισίως φτάσαμε και στον δεύτερο μήνα του 2024. 

Παρατηρώ ότι υπάρχει μια έντονη  στροφή του οικονομικού κλίματος ιδιαίτερα ως προς τις προβλέψεις για την Ελληνική Οικονομία. Δεν είναι λίγα τα άρθρα που θεωρούν τη φετινή χρονιά ως ορόσημο ες προς την επενδυτική βαθμίδα της χώρας μας(σχετικό άρθρο εδώ), αλλά ας δούμε αυτό πως αυτό το κλίμα πιθανόν να επηρεάζει τη κτηματαγορά. 

Αυτή τη στιγμή 5 από τους 6 οίκους αξιολόγησης μας κατατάσουν στην βαθμίδα ΒΒ με ΒΒ- βασικά για να λέμε τα πράγματα με το όνομα τους, ήμαστε απλά λίγο πάνω από τη βάση για να χρησιμοποιήσω και σχολικούς όρους. Αυτή είναι μια ανάγνωση, μια άλλη θα παρατηρούσε ότι η Ιταλία (που σε οικονομικά μεγέθη και χρέη είναι σε άλλο επίπεδο όγκου) είναι μόνο ένα σκαλί πιο πάνω, η Πορτογαλία δύο σκαλιά και πάει λέγοντας. 

Αρχικά ας δούμε (όσο πιο σύντομα γίνεται) τις επενδυτικές βαθμίδες: 

• AAA είναι η  υψηλότερη βαθμίδα μια οικονομίας, εκεί συναντάμε χωρες όπως Νορβηγία, Δανία, Σουηδία, Γερμανία και άλλες  και μεταφράζεται σε πολύ υψηλή δυνατότητα να επιτευχθούν οι στόχοι που έχουν θέσει (βλέπε ΑΕΠ, πλεόνασμα, έλλειμμα κτλ)

  • Υπάρχουν και υπό κατηγορίες όπως 

  • ΑΑΑ δηλαδή η Υψηλότερη και έχουν τη μεγαλύτερη ασφάλεια ως επένδυση

  • ΑΑ που έχουν αρκετά μεγάλη ασφάλεια και

  • Α με  υψηλή ασφάλεια αλλά απαιτούνται κάποιες ενέργειες 

• ΒΒΒ είναι η αμέσως επόμενη βαθμίδα και εκεί συναντάμε τις χώρες όπως τη Βουλγαρία, Ιταλία, Ρουμανία ακόμα και τη Ρωσία και μεταφράζεται στο ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να πετύχουν τους στόχους τους αλλά υπάρχουν αβεβαιότητες

  • ΒΒΒ έχουν αρκετές δυνατότητες να επιτύχουν τους στόχους τους αλλά επηρεάζονται από τις οικονομικές εξελίξεις (εδώ είναι η Κύπρος)

  • ΒΒ έχουν χαμηλό κίνδυνο / έκθεση αλλά έχουν να αντιμετωπίσουν ορισμένες προκλήσεις (εδώ μας κατατάσει ο οίκος  S&P) 

  • Β έχουν μεγαλύτερη έκθεση αλλά υπάρχουν δυνατότητες να αντιμετωπιστούν (Βοσνία, Ουκρανία) 

• CCC εδώ συναντάμε χώρες εκτός ευρώπης (ορισμένοι άλλοι οίκοι αξιολόγησης εδώ εντάσουν την Ουκρανία) και είναι στο μεταίχμιο καθώς είναι ευάλωτες και εξαρτόνται στην εσωτερική τους οικονομία να αναπτυχθεί για να πετύχουν τους στόχους τους

  •   CC είναι η υπο κατηγορία που είναι ακόμα πιο ευάλωτες, αναμένεται να αντιμετωπίσουν τους στόχους τους και να αποφύγουν τη πτώχευση/ στάση πληρωμών αλλά υπάρχει το έντονο το στοιχείο της αβεβαιότητας

  • C εδώ πλέον υπάρχει σοβαρό το ενδεχόμενο / πιθανότητα στάσης πληρωμών και οι πιθανότητες να αντιμετωπιστεί είναι χαμηλές. 

• D είναι ο χαμηλότερες βαθμός και είναι πολύ κοντά στην πτώχευση κατά κάποιο τρόπο αναμένεται

Στον παρακάτω πίνακα έχουμε την συνολική αξιολόγηση από S & P

Αλλά καθώς η ειδικότητα μου είναι οι επενδύσεις σε ακίνητα, θα κάνω μια προσπάθεια να αποτυπώσω τη κατάσταση των ακινήτων σε σχέση με κάθε επενδυτική βαθμίδα :

• Στη Κατηγορία ΑΑΑ μέχρι Α δηλαδή στις δυνατές οικονομίες της Βόρειας Ευρώπης αναμένονται αποδόσεις στα ακίνητα ύψους 2,5-3,5% για το 2024 δηλαδή λίγο πάνω από τον πληθωρισμό και ταυτόχρονα οι τιμές πώλησης είναι υψηλές σε ορισμένα σημεία και απλησίαστες

• Στη Κατηγορία ΒΒΒ μέχρι Β θα το αναλύσω περισσότερο καθώς εδώ είναι και η χώρα μας άρα :

  • ΒΒΒ είναι Ιταλία, Ουγγαρία, Πορτογαλία, και οι προβλέψεις είναι οι αποδόσεις να είναι από 4 έως 5-5,5% και το κόστος των ακινήτων είναι σε υψηλά επίπεδα, δηλαδή σε ελεύθερη μετάφραση έχει αρχίσει να είναι δύσκολο να υπάρχουν χαμηλής αξίας ακίνητα

  • ΒΒ που είναι και η Ελλάδα εδώ αναμένουμε ή πιο σωστά θα απαιτούσε ένας επενδυτής αποδόσεις από 5 έως 6,5% εδώ ουσιαστικά υπάρχει διαδρομή για περαιτέρω αύξηση των αξιών

  • Β πλέον πάνω από 6,5% και κυριαρχεί η ελπίδα για υπεραξία που συμπορεύεται με το ρίσκο

• Όσο "κατεβαίνουμε" κατηγορία ο κίνδυνος των ακινήτων αυξάνεται αλλά και οι δυνατότητες κέρδους μαζί.

Για ακόμα μια φορά αποτυπώνεται ότι η απόδοση είναι άμεσα συνδεδεμένη με το ρίσκο, είτε αναφερόμαστε σε αξιόχρεα κρατών, ομόλογα, μετοχές αλλά και... ακίνητα.

Φυσικά από τη γενική αυτή τοποθέτηση θα πρέπει να γίνει η απαιτούμενη εκτίμηση/ ανάλυση της κάθε επένδυσης/ ακινήτου συγκεκριμένα, αλλά νομίζω ότι θα είναι πολύ ενδιαφέρον να γίνει μια μελέτη / κατηγοροποιήση επενδυτικής βαθμίδας ακινήτων στην ελλάδα (αναμείνατε είναι κάτι στο οποίο εργάζομαι καιρό τώρα και σχεδόν έχει ολοκληρωθεί)

Αλλά ας επικεντρωθούμε στην Ελλάδα μας και στα ακίνητα,

Εχοντας μπει στη επενδυτική βαθμίδα ΒΒ, αυτό συνεπάγεται ότι έχουμε εισέλθει (ξανά) στο πλάνο των επενδύσεων παγκοσμίως (όχι μόνο για τα ακίνητα αλλά και εδώ) Θα μπορούσε κάποιος εκ πρώτης ανάγνωσης να θεωρήσει ότι υπολοιπόμεθα αρκετά βήματα για να πλησιάσουμε τις χώρες της βόρειας ευρώπης αλλά πρέπει να αναρωτηθούμε αν αυτός είναι ο πραγματικός στόχος μας? Σίγουρα μια δυνατή & σταθερή οικονομία είναι ο απώτερος στόχος αλλά στο χώρο των επενδύσεων καμία στασιμότητα δεν περιλαμβάνει κέρδος καθώς υπάρχει ασφάλεια.

Μια βασική αρχή μια επιτυχημένης επένδυσης είναι η διασπορά, το χαρτοφυλάκιο οφείλει να περιλαμβάνει "προϊόντα" από όλες τις κατηγορίες ρίσκου/ απόδοσης και το ποσοστό κατανομής θα εξαρτηθεί από το προφίλ κινδύνου. Σιγουρα (με όρους ακινήτων) ένα κατάστημα στον πιο εμπορικό δρόμο μια πόλης (βλέπε πχ Ερμού) είναι μια σίγουρη επένδυση ή πιο σωστά ασφαλής αλλά συνοδεύεται και με χαμηλή απόδοση, άρα ένας συνδυασμός 2 ακινήτων Α και ΒΒ θα δώσει υψηλότερη απόδοση και μεσοσταθμικό ρίσκο.

Πολύ πρόσφορα, όταν αναλάβαμε την αξιολόγηση και τον επανασχεδιασμό ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων, μετά την αποτύπωση του επενδυτικού ρίσκου η επόμενη κίνηση, ήταν η κατηγοριοποίηση των ακινήτων και για ακόμα μια φορά παρατηρήσαμε ότι η εικόνα που είχαν οι ιδιοκτήτες δεν αντιστοιχούσε στην πραγματικότητα της αγοράς/ οικονομίας και χρειάστηκαν διορθωτικές κινήσεις.

Το έχω αναφέρει συχνά ο λεπτομερής σχεδιασμός της κάθε επένδυσης (προφιλ ρίσκου, χρονοδιάγραμμα, ποσό χρημάτων κτλ) είναι το 90% της επιτυχίας απεναντίας αν η αφετηρία της επένδυσης είναι το ακίνητο που μοιάζει ελκυστικό υπάρχει σοβαρό ενδεχόμενο αποπροσανατολισμού του στόχου και υψηλός κίνδυνος αποτυχίας.

Έπεται συνέχεια ... θα προσπαθήσω και μέσα στον Φεβρουάριο

Καλή συνέχεια

Αστεριάδης Βασίλης