Καλημέρα σε όλους και Καλή χρονιά

Ελπίζω να περάσατε όμορφα στις γιορτές και μέσα από τη καρδιά μου σας εύχομαι το 2025 να είναι γεμάτο υγεία, χαμόγελα και επιτυχίες.

Ξεκίνησε λοιπόν το 2025 (ναι πέρασαν 25 χρόνια από την αλλαγή της χιλιετίας) και όσο το αναλογίζομαι παρατηρώ ότι σε αρκετούς τομείς έχουν εξελιχθεί πολλά στη καθημερινότητα μας (ιδιαίτερα στην τεχνολογία/ επικοινωνία) αλλά στην Κτηματαγορά νιώθω ότι υπάρχει μια στασιμότητα ή πιο σωστά οι αλλαγές εδώ γίνονται με αργά βήματα.

Σίγουρα δεν είναι απλό να γίνουν αναβαθμίσεις σε μια διαδικασία ή πιο σωστά σε μια κουλτούρα/ νοοτροπία που περιλαμβάνει τόση γραφειοκρατία, ομιχλώδες τοπίο στις τιμές, φορολογική αξία που δε σχετίζεται με την εμπορική, ιστορικά προβλήματα ιδιοκτησίας κ.α. Και να φανταστείτε ότι τότε το 2000 που άρχιζα την καριέρα μου στη διαχείριση ακινήτων πίστευα ότι θα βλέπαμε κάποιον εκσυχρονισμό μετά από 10 άντε 15 χρόνια.

Αναγνωρίζω ότι γίνονται αλλαγές και σε λίγα χρόνια που θα αρχίσουν οι μετα- πωλήσεις των ακινήτων που σήμερα αγοράζονται με ηλεκτρονικό φάκελο η μεταβίβαση τους θα είναι πιο εύκολη και άμεση ωστόσο νομίζω ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίσαμε το 2024 ήταν η ολοκλήρωση της μεταβίβασης το οποίο δυστυχώς παραμένει. Απασχολεί τόσο την αγορά που μου ζητήθηκε να το αναλύσω σε άρθρο στο liberal.gr

Ας δούμε τον απολογισμό της κτηματαγοράς/ οικονομίας ακινήτων για το 2024 :

• Ο πληθωρισμός μετά το καλοκαίρι έδειξε σημάδια αποκλιμάκωσης ωστόσο το κόστος κατασκευής εξακολουθεί να παραμένει στα υψηλότερα επίπεδα των τελευταίων ετών

• Ταυτόχρονα το κόστος ζωής είναι σε υψηλά επίπεδα πιέζοντας τα χαμηλά και μέσα εισοδήματα

• Η αγορά των εκτός σχεδίου εκτάσεων/ αγροτεμαχίων παραμένει θολή και οι αγοραστές αναμένουν να ξεκαθαρίσει το πολεοδομικό καθεστώς

• Την ίδια στάση αναμονής συναντάμε και στα εντός σχεδίου οικόπεδα για οικοδομές ενεργειακής κλάσης Α+ / bonus επιπρόσθετης δόμησης (το γεγονός αυτό έχει παγώσει τελείως την επένδυση και τη νέα κατασκευή το τελευταίο τρίμηνο και με την απόφαση του ΣτΕ)

• οι μισθωτικές αξίες παραμένουν υψηλές που πιέζει το καταναλωτικό κοινό, ωστόσο οι αποδόσεις των οικιστικών ακινήτων έχουν αρχίσει να εξισορροπούνται με την ευρώπη (σχετική ανάλυση/ άρθρο εδώ)

• Το λιανεμπόριο προσπαθεί να ισορροπήσει και να βρει τον βηματισμό του (υπάρχουν ενδείξεις για μικρή αύξηση της κατανάλωσης) ωστόσο τα λειτουργικά έξοδα των επιχειρήσεων ροκανίζουν το περιθώριο κέρδους

• Ο Τουρισμός τη χρονιά που μας πέρασε πέτυχε ορισμένα ρεκόρ (ιδιαίτερα στον τομέα αφίξεων) ωστόσο ο τζίρος και % κέρδους ήταν πιο περιορισμένος

• Νομοθετήθηκαν περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση και στο καθεστώς Golden Visa

• Κατά Μέσο Όρο το 2024 είδαμε τις τιμές πώλησης (ιδιαίτερα νότια προάστια) να πλησιάζουν το ανώτερο σημείο ωστόσο σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη παραμένουμε στη 30η θέση

• Έχουν ανακοινωθεί μέτρα/ φορολογικά κίνητρα με στόχο την αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων προς μίσθωση

• και 8,5/10 οικιστικά ακίνητα που αγοράστηκαν το 2024 ΔΕΝ υπήρξε τραπεζική χρηματοδότηση (εντυπωσιακό)

Σαν γενική αίσθηση η δυναμική της κτηματαγοράς του πρώτου εξαμήνου φαίνεται να ξεθύμανε προς το τέλος του έτους ωστόσο πρέπει να λάβουμε υπόψη ότι τον Νοέμβριο είχαμε και τις αμερικάνικες εκλογές και μια αστάθεια γενική.

Όπως νομίζω πλέον γνωρίζετε αποφεύγω τις προβλέψεις και επικεντρώνομαι στην ανάγνωση του παρελθόντος για να ερμηνεύσω τη εκάστοτε κατάσταση.

Ισχύει ότι αν απομονώσουμε την ανάγνωση μας στο ότι οι τιμές των ακινήτων είναι πολύ υψηλές, ο τζίρος (και πιο σωστά η κερδοφορία) της Ελληνικής οικονομίας είναι περιορισμένες και σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος ζωής μας θυμίζει έντονα εποχές του 2007. Αλλά οφείλουμε να δούμε τη κατάσταση πιο σφαιρικά.

Το 2007 είχαμε υψηλή ζήτηση για αγορά ακινήτων αλλά το 67% γινόταν με τραπεζικό δανεισμό (και μάλιστα με 100% χρηματοδότηση), επίσης η προσφορά ακινήτων ήταν ικανοποιητική (ιδιαίτερα στις μισθώσεις) η Ελληνική οικονομία (βλέπε τουρισμός) δεν ήταν τόσο δυνατή όσο είναι σήμερα (δεν είχαμε καν ακούσει την βραχυχρόνια μίσθωση) και το πιο βασικό (κατά τη γνώμη μου) οι τιμές πώλησης που ήταν στο επίπεδο το σημερινό ήταν από τις πιο ακριβές της Ευρώπης ενώ σήμερα ήμαστε στη 30η θέση. Δεν πρέπει να παραβλέψουμε επίσης ότι η Ελληνική οικονομία πλέον είναι σε πολύ πιο ορθολογική πορεία δεν είναι άλλωστε τυχαίο που μόλις το Δεκέμβριο ανεβήκαμε επενδυτική βαθμίδα σχετικό άρθρο και επίσης η ανεργία έχει πλέον περιοριστεί σε μονοψήφιο αριθμό.

Ωστόσο με προβληματίζουν ορισμένα άλλα σημεία στην κτηματαγορά: η προσφορά ακινήτων παραμένει χαμηλή, η οικοδομική δραστηριότητα έχει παγώσει αναμένοντας τις αποφάσεις του ΣτΕ, το κόστος ανακαίνισης πιέζει προς τα πάνω τις τιμές πώλησης και η ρευστότητα στην αγορά φαίνεται να προβληματίζει (αναμένουμε να δούμε και τη κατανάλωση των εορτών για φέτος)

Ναι για ακόμα μια φορά παραμένω αισιόδοξος, η κτηματαγορά αναζητά τη πορεία της και σίγουρα θα υπάρξουν και δύσκολες διαδρομές, ωστόσο νιώθω ότι είμαστε σε καλή τροχιά κάτι που το μακρινό 2000 (4 χρόνια πριν του ολυμπιακούς) δεν το ένιωθα.

Καλή χρονιά με υγεία και αισιοδοξία.

Αστεριάδης Βασίλης