Καλημέρα σε όλους,

Πριν ξεκινήσω την ανάλυση για την χρονιά που πέρασε, θέλω να σας ευχηθώ η νέα αυτή χρονιά να είναι μια όμορφη με υγεία για όλους, και μακάρι με λιγότερους πολέμους και βία.

Τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι ένα μεγάλο τμήμα της οικονομίας και για ιστορικούς/ συναισθηματικούς κυρίως λόγους είναι πάντα σημείο αναφοράς όχι μόνο από τη πλευρά της ιδιόχρησης αλλά (κυρίως) της επένδυσης.  ‘Αλλωστε είναι το όνειρο κάθε έλληνα (και όχι μόνο) να έχει ένα ακίνητο… δικό του.

Είμαι στον χώρο της Κτηματαγοράς πάνω από 2,5 δεκαετίες και κάθε αρχή του έτους κάνω την στατιστική μου ανάλυση σαν απολογισμό της χρονιάς. Συχνά παρατηρώ ότι η αίσθηση που μας δίνει η αγορά είναι διαφορετική από τα δεδομένα των αριθμών χωρίς ωστόσο να μπορώ να ξεχωρίσω τι ισχύει τελικά. Νομίζω ότι η  ατάκα  του φιλελληνα αγγλου πολιτικού George Canning ταιριάζει ιδανικά : «Μπορώ να αποδείξω τα πάντα με στατιστικά εκτός από την αλήθεια…» 

Αλλά ας ξεκινήσουμε από τα δεδομένα που έχουμε για το 2023 : 

• Μεταβιβάσεις:

  • Πρέπει να κρατήσουμε ότι από τις αρχές Δεκεμβρίου δεν γίνονται πωλήσεις ακινήτων λόγω της αποχής/ απεργίας των συμβολαιογράφων 

  • Στη στατιστική αυτή περιλαμβάνονται και οι μεταβιβάσεις που δεν αφορούν αγορές / επενδύσεις αλλά οικογενειακά / κληρονομικά κτλ

  • Επιπρόσθετα με πράξη νομοθετικού περιεχομένου σταμάτησαν οι μεταβιβάσεις με μετρητά (ποιος αγόραζε ακίνητο με μετρητα…???) ωστόσο διαβάζω ότι αρκετοί βιάστηκαν να προλάβουν άρα προφανώς και επηρέασε τα στατιστικά αποτελέσματα  

  • ίσως να μην είναι η καλύτερη πηγή από την οποία μπορούμε να αντλήσουμε δεδομένα 

• Κόστος Κατασκευής/ ανακαίνισης :

• Αν και οι τιμές των καυσίμων (πετρέλαιο και φυσικό αέριο) προς το τέλος του Χρόνου έδειξαν σημάδια αποκλιμάκωσης σχετικό άρθρο εδώ και εδώ, αυτό θα αργήσει να έχει αποτύπωση στο κόστος οικοδόμησης ωστόσο και η αύξηση αυτή παρουσιάζει σημάδια κόπωσης 

• για το 2023 έχουμε αύξηση κόστους της τάξεως του 12-15% (σχετικό άρθρο εδώ αλλά ακολουθεί και ανάλυση). Ωστόσο πρέπει να θυμόμαστε ότι  σε σχέση με το 2020 έχουμε αύξηση της τάξεως του 50%

• Θα αρκεστώ να αναφέρω ότι από το μέσο κόστος κατασκευής των 1.200/τμ έχουμε φτάσει στα 2.000 ή και 2.500/τμ, φυσικά έχουν αλλάξει και οι προδιαγραφές / απαιτήσεις της αγοράς (βλέπε Ενεργειακή Κλάση) 

• επίσης στο επίπεδο της ανακαίνισης παρατηρούμε ότι κατ ελάχιστο απαιτούνται από 500 έως 750/τμ για να αναβαθμίσουμε ένα παλιό ακίνητο που το 2020-21 υπολογίζαμε 250 με 500 ευρώ/τμ

• Επίπεδο τιμών των ακινήτων 

  • Σύμφωνα με τη τράπεζα της ελλάδος (σχετικό άρθρο εδώ) η συνολική αύξηση των αξιών της Κτηματαγοράς(των πρώτων 9 μηνών) είναι της τάξεως του 12%

  • ωστόσο δεν φαίνεται τόσο εντυπωσιακό το 12% όταν βλέπουμε και την αύξηση του κόστους κατασκευής γεγονός που πιθανότατα να ψαλίδισε τμήμα του κέρδους  

  • Αν το πάμε τώρα ανα είδος ακινήτων η δική μου ανάλυση από την αγορά είναι διαφορετική

    • Καταστήματα λιανεμπορίου σε εμπορικά σημεία οι μισθωτικές αξίες έχουν ξεκάθαρη αύξηση η οποία ωστόσο είναι μικρότερη από τον πληθωρισμό (πάντα εξαιρούνται τα πολύ κεντρικά σημεία)  

    • Καταστήματα λιανεμπορίου σε δεύτερης εμπορικότητας /σημεία/ δρόμους παρατηρείται ότι όχι μόνο έχουμε  μειωμένα ζητούμενα μισθώματα αλλά και δυσκολία να βρεθούν μισθωτές 

    • Γραφεία αν και έχουμε αύξηση των μισθώσεων, η τηλεργασία περιορίζεται όλο και περισσότερο (κόντρα στις προβλέψεις) φαίνεται ότι υπάρχει ακόμα υψηλό απόθεμα προσφοράς και προσωπικά δε διαβλέπω ικανοποιητική ανάπτυξη της οικονομίας που να οδηγήσει σε αύξηση της ζήτησης σχετικό άρθρο εδώ

    • Τα οικόπεδα σε οικιστικές περιοχές της Αττικής έχουν αρχίσει να σπανίζουν που οδηγούν σε αύξηση των αξιών, ωστόσο με φοβίζει το γεγονός ότι παράλληλα με το υψηλό κόστος κατασκευής θα οδηγηθούμε σε ζητούμενες τιμές που δεν θα μπορούν να υποστηριχθούν από την εγχώρια οικονομία 

    • Τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια μέσα στο 2023 είχαν τη μεγαλύτερη πτώση της ζήτησης ιδιαίτερα λόγω των νομικών αποφάσεων περί δόμησης, ωστόσο έχει ξεκλειδώσει αυτό,  σχετικό άρθρο εδώ

    • Στα οικιστικά ακίνητα που κατά τη γνώμη μου η μεγάλη διαφορά που παρατηρήσαμε εντός του 2023 είναι ότι πλέον αντιμετωπίζονται περισσότερο ως επένδυση γεγονός που οφείλεται σε:

      • Αρχικά η αύξηση των ενοικίων που επιτρέπουν μια ικανοποιητική απόδοση σχετικό άρθρο μου εδώ

      • Φυσικά η μεγάλη ζήτηση (για μίσθωση και αγορά) και απουσία ακινήτων έχει οδηγήσει τις ζητούμενες τιμές σε περιοχές όπως τα Νότια Προάστια άνω του 12% κάτι που δεν αποτυπώνεται στη γενικότερη στατιστική 

      •  Παρατηρώντας την κτηματαγορά βλέπουμε ότι τα νότια προάστια είναι πρωταθλητές στη ζήτηση, που συμπαρασύρουν το επίπεδο των τιμών σε όλο το λεκανοπέδιο, κάτι που όσο η προσφορά ακινήτων είναι χαμηλή θα παραμένει στα ίδια επίπεδα. 

Και έχουμε φτάσει πλέον στο 2024, 

Ένα έτος που καμία πρόβλεψη δεν είναι ασφαλής. 

• Οι προβλέψεις είναι κάτι που δύσκολα μπορείς να βασιστείς, και πρέπει να αναφέρω ότι για το 2023 τελικά έπεσαν έξω (βλέπε εδώ) 

• Σε ευρωπαϊκό επίπεδο η κτηματαγορά παρουσιάζει σημάδια κόπωσης και διακρίνουμε μειώσεις μικρές

• το ίδιο και στην απέναντι πλευρά του Ατλαντικού με σημάδια αντίστασης ωστόσο καθώς και εκεί υπάρχει απουσία ακινήτων 

• το κόστος δανεισμού παραμένει υψηλό μαζί με τον πληθωρισμό 

• λογικά μέσα στο χρόνο θα γίνει πιο αισθητή η απουσία της ρευστότητας 

• οι εχθροπραξίες δυστυχώς δε δείχνουν σημάδια διακοπής 

• ωστόσο το επίπεδο αξιών των ακινήτων στην Ελλάδα όσο και να μας φαίνεται περίεργο παραμένει χαμηλότερο από το αντίστοιχο του 2019

• Επιπρόσθετα, το 2023 είχαμε αύξηση της κατανάλωσης (κυρίως του λιανεμπορίου) κόντρα στις προβλέψεις (σχετικό άρθρο εδώ) 

Θα κλείσω την ανάλυση αυτή (με την ελπίδα ότι κάλυψα όλες τις πτυχές) επαναλαμβάνοντας τη αρχή/ θεμέλιο που έχει αναπτυχθεί το γραφείο μου από την ίδρυσης του: κάθε επένδυση είναι διαφορετική, περιλαμβάνει ρίσκο αλλά έχει πάντα τη δυνατότητα απόδοσης!Ποτέ δεν αναζήτησα το ακίνητο/ ευκαιρία, απεναντίας σε κάθε επιχειρηματικό σχέδιο καταγράφονται οι στόχοι, το χρονοδιάγραμμα και έτσι εντοπίζεται το κατάλληλο ακίνητο για επένδυση ή ιδιόχρηση. 

Καλή χρονιά με υγεία και επιτυχημένες επενδύσεις.