Καλημέρα σε όλους,

Η ελληνική κτηματαγορά μπαίνει στον Μάιο με ένα παράδοξο που το βλέπουμε πλέον καθημερινά. Υπάρχει ενδιαφέρον, υπάρχουν αγοραστές, υπάρχουν ιδιοκτήτες που εξετάζουν την πώληση, υπάρχουν μισθωτές που πιέζονται από τα ενοίκια.

Όλοι όμως είναι πιο σκεπτικοί και αυτό είναι λογικό.

Το διεθνές περιβάλλον παραμένει ασταθές, ο πόλεμος συνεχίζει να επηρεάζει την ενέργεια, το κόστος ζωής και την ψυχολογία, ενώ οι αποφάσεις για αγορά, πώληση ή μίσθωση ακινήτου γίνονται πλέον με μεγαλύτερη προσοχή. Η αγορά δεν έχει σταματήσει, αλλά δεν κινείται και με την ευκολία που κινούνταν σε προηγούμενες περιόδους.

Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία δείχνουν κάτι που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν πλέον ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008, ενώ το 2025 αυξήθηκαν κατά 7,8% σε ετήσια βάση. Η άνοδος ήταν εντονότερη στα παλαιότερα διαμερίσματα, με αύξηση 8,1%, ενώ στη Θεσσαλονίκη καταγράφηκε άνοδος 9,6% και στις άλλες μεγάλες πόλεις 9,8%.

Προσοχή αυτό δεν συνεπάγεται ότι όλες οι περιοχές και όλα τα ακίνητα κινούνται με τον ίδιο τρόπο, η μετάφραση είναι ότι η κτηματαγορά έχει φτάσει σε επίπεδα που απαιτούν σοβαρή αξιολόγηση. Όταν οι τιμές βρίσκονται πάνω από τα ιστορικά υψηλά του 2008, ο ιδιοκτήτης που σκέφτεται να πουλήσει δεν μπορεί να το αγνοήσει. Ίσως να βρισκόμαστε σε μια περίοδο που αξίζει να εξετάσει κάποιος σοβαρά αν είναι η κατάλληλη στιγμή να κατοχυρώσει την υπεραξία που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια, σαφέστατα το κόστος ζωής είναι πολύ διαφορετικό αλλά είναι η δεύτερη ευκαιρία που έχουν οι ιδιοκτήτες να δουν την αριθμητική έστω αύξηση.

Από την άλλη πλευρά, η αγορά δεν ανεβαίνει τυχαία, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι υπάρχει σημαντική ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Η ζήτηση παραμένει ενεργή, τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό, ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος των ακινήτων παραμένουν κενά, δεσμευμένα, αναξιοποίητα ή εκτός αγοράς, και τμήμα του έχει κατευθυνθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν φαίνεται να επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.

Άρα δεν έχουμε μια απλή αγορά “ακριβών ακινήτων”. Έχουμε μια αγορά με περιορισμένη ποιοτική προσφορά, αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης (εδώ πρέπει να το προσέχουμε), ισχυρή ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές και αγοραστές που είναι πιο επιλεκτικοί. Αυτό εξηγεί γιατί οι τιμές παραμένουν υψηλές, ακόμη κι αν η ζήτηση δείχνει πιο διστακτική.

Σε αυτό το περιβάλλον έρχεται να προστεθεί και η γενικότερη εικόνα της ελληνικής οικονομίας. Η χώρα έχει αφήσει πίσω της τη φάση της απλής ανάκαμψης και περνά σταδιακά σε μια φάση ωρίμανσης. Η αποκλιμάκωση του δημοσίου χρέους, η βελτίωση του κόστους δανεισμού, η επενδυτική βαθμίδα και η επιστροφή των διεθνών κεφαλαίων δείχνουν ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζεται πλέον διαφορετικά από τις αγορές.

Αυτό δεν σημαίνει ότι λύθηκαν όλα τα προβλήματα. Το υψηλό χρέος παραμένει, το ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών έχει αδυναμίες, το Ταμείο Ανάκαμψης μπαίνει στην τελική του φάση και η ανάπτυξη των επόμενων ετών πιθανόν να είναι πιο ώριμη και πιο απαιτητική. Όμως η συνολική εικόνα είναι διαφορετική από εκείνη που γνωρίζαμε πριν από μια δεκαετία.

Και αυτό έχει άμεση σχέση με τα ακίνητα.

Όταν μια χώρα βελτιώνει το οικονομικό της προφίλ, προσελκύει κεφάλαια, μειώνει το ρίσκο της και εμφανίζει μεγαλύτερη σταθερότητα, η αγορά ακινήτων συνήθως επηρεάζεται. Όχι πάντα άμεσα. Όχι πάντα οριζόντια. Αλλά επηρεάζεται. Ειδικά σε περιοχές με ζήτηση, περιορισμένη προσφορά, τουριστικό ενδιαφέρον ή καλύτερη ποιότητα ζωής.

Το ερώτημα λοιπόν για τον Μάιο δεν είναι αν η αγορά είναι “καλή” ή “κακή”. Είναι πιο συγκεκριμένο.

Για τον ιδιοκτήτη, το ερώτημα είναι αν η σημερινή συγκυρία των υψηλών τιμών αποτελεί ευκαιρία πώλησης ή αν το ακίνητό του έχει ακόμη περιθώριο υπεραξίας.

Για τον αγοραστή, το ερώτημα είναι αν μπορεί να βρει ακίνητο που να έχει νόημα με βάση τον στόχο του, το εισόδημα του, τον χρόνο του και το ρίσκο που είναι διατεθειμένος να αναλάβει.

Για τον επενδυτή, το ερώτημα είναι αν η απόδοση δικαιολογεί την τιμή αγοράς.

Και για τον μισθωτή, το ερώτημα είναι αν η συνέχιση της μίσθωσης ή η στροφή προς αγορά είναι πιο λογική επιλογή σε βάθος χρόνου.

Η αγορά λοιπόν δεν δίνει μία απάντηση για όλους. Δίνει διαφορετικές απαντήσεις ανάλογα με το ακίνητο, την περιοχή, την ανάγκη και τη στρατηγική.

Προσωπικά, θεωρώ ότι το 2026 είναι μια χρονιά που πολλοί ιδιοκτήτες αξίζει να εξετάσουν σοβαρά το ενδεχόμενο πώλησης. Όχι απαραίτητα να πουλήσουν. Αλλά να αξιολογήσουν, θυμίζω ότι και η επιλογή της διατήρησης της ιδιοκτησίας είναι απόφαση. Οι τιμές είναι υψηλές, η αγορά έχει γράψει σημαντική άνοδο και σε αρκετές περιπτώσεις η ρευστοποίηση μπορεί να είναι πιο λογική από την αναμονή.

Αντίστοιχα, για τους αγοραστές, η σωστή αγορά εξακολουθεί να έχει νόημα. Όχι όμως οποιαδήποτε αγορά, σε οποιαδήποτε τιμή και με οποιοδήποτε σκεπτικό. Σε αυτή τη φάση, η επιλογή ακινήτου χρειάζεται περισσότερη ανάλυση, όχι περισσότερη βιασύνη.

Για αυτό και όλο και περισσότερες συζητήσεις που κάνω πλέον δεν ξεκινούν από το “πού πάνε οι τιμές”, αλλά από το “τι θέλω να πετύχω”. Πώληση, αγορά, επένδυση ή αναμονή δεν είναι ίδιες αποφάσεις για όλους.

Αν σκέφτεστε κάποια κίνηση μέσα στο επόμενο διάστημα, ίσως έχει αξία να εξετάσετε όλα τα δεδομένα πριν πάρετε απόφαση. Όχι με γενικές προβλέψεις, αλλά με βάση το δικό σας ακίνητο, τη δική σας ανάγκη και τη δική σας στρατηγική.

Κλείνοντας, να αναφέρω ότι έχω ξεκινήσει και το podcast μου πιο σωστά vidcast, όπου αναλύω με πιο άμεσο τρόπο θέματα της ελληνικής κτηματαγοράς, επενδύσεων και αποφάσεων αγοράς ή πώλησης. Μπορείτε να ακολουθήσετε το κανάλι μου σε Spotify, YouTube και Apple Podcasts.

Καλό μήνα.

Στην αγορά ακινήτων, πιο σημαντικό από το timing της αγοράς είναι το timing της δικής σας απόφασης.

Αστεριάδης Βασίλης

Σύμβουλος Επένδυσης Σε ακίνητα