🇬🇷 Ελληνική Κτηματαγορά – Ιούνιος 2026-
Η αγορά ωριμάζει — και αυτό δεν είναι κακό νέο
Καλημέρα σε όλους
Ο Ιούνιος του 2026 βρίσκει την ελληνική κτηματαγορά σε ένα σημείο που ελάχιστοι θα το προέβλεπαν πριν από λίγα χρόνια. Δεν τρέχει με τρελούς ρυθμούς. Δεν πέφτει. Ωριμάζει. Και αυτή η λέξη — ωρίμανση — είναι η πιο σημαντική που πρέπει να κατανοήσουμε αυτή τη στιγμή.
Τα νούμερα μιλούν καθαρά!
Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γίνει δει το φως της δημοσιότητας , η μέση τιμή πώλησης στην Αττική — με βάση πραγματικές αγοραπωλησίες, όχι αγγελίες — έχει ξεπεράσει τα 3.000€/τ.μ. Τα νεόδμητα στην πλειονότητα των περιοχών ξεκινούν από 3.500€/τ.μ. και άνω, ενώ σε περιοχές αιχμής όπως Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Κολωνάκι, Κηφισιά, Ψυχικό οι τιμές απέχουν πολύ από αυτά τα επίπεδα.
Αυτό δεν είναι μια αγορά που «ανεβαίνει τυχαία». Είναι μια αγορά που έχει περάσει από τη φάση της ταχείας ανόδου σε μια περίοδο στρατηγικής ωρίμανσης. Αυξήσεις υπάρχουν — κυμαίνονται από 3% έως 10%+ ανάλογα με την περιοχή — αλλά ο τρόπος που κινείται η αγορά έχει αλλάξει. Βασικά έχουμε μία κτηματαγορά δύο ταχυτήτων
Αυτό που παρατηρώ καθημερινά επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία. Δεν κινούνται όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο. Τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών — ενεργειακά αποδοτικά, σύγχρονης αρχιτεκτονικής, καλής τοποθεσίας — απορροφώνται γρήγορα και δημιουργούν υπεραξία. Τα υπόλοιπα δυσκολεύονται ολοένα περισσότερο να προσελκύσουν ενδιαφέρον.
Ο αγοραστής του 2026 δεν ψάχνει απλώς «ένα σπίτι». Ψάχνει το σωστό σπίτι. Και όταν δεν το βρίσκει, περιμένει. Γι' αυτό βλέπουμε ζήτηση που υπάρχει αλλά διστάζει — όχι επειδή το ενδιαφέρον έχει χαθεί, αλλά επειδή η επιλεκτικότητα έχει αυξηθεί.
Οι αποδόσεις πέφτουν — και αυτό είναι σημάδι ωρίμανσης
Ένα στοιχείο που χρήζει προσοχής: οι επενδυτικές αποδόσεις από ενοίκιο έχουν περιοριστεί σε σχέση με προηγούμενα χρόνια. Η τιμή αγοράς έχει ανέβει περισσότερο από τα ενοίκια, άρα η απόδοση ως ποσοστό συμπιέζεται. Αυτό δεν σημαίνει ότι η επένδυση δεν έχει νόημα — σημαίνει ότι η επιλογή ακινήτου έχει γίνει πιο κρίσιμη από ποτέ. Η εποχή που «οτιδήποτε αγόραζες κέρδιζες» έχει περάσει. Σε αυτό το σημείο ωφείλω να κάνω μια αναφορά στις αποδόσεις στην ακίνητη περιουσία, Δεν υπάρχει κάποιος κανόνας που επιβάλλει κάποιο ποσοστό και είναι ένας εύκολος τρόπος να μπερδευτούμε. Αν ένα ακίνητο είναι σε περιοχή εμπορική, υπάρχει δυνατότητα άμεσης πώλησης/ ρευστοποίησης και παρατηρούμε μια ετήσια στην αγοραία αξία του τότε είναι πολύ λογικό η απόδοση να είναι χαμηλή καθώς και το ρίσκο είναι χαμηλό και η πραγματική απόδοση "κρύβεται" στην υπεραξία και δυνατότητα πώλησης. Η ατάκα "αναζητώ ακίνητο υψηλής απόδοσης αλλά με μικρό ρίσκο" ίσως είναι πολύ λάθος τοποθετημένη ωστόσο την ακούμε πολύ συχνά....
Υπάρχει και μια πιο ευχάριστη πληροφορία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το Α΄ τρίμηνο 2026, ο ρυθμός αύξησης του κόστους κατασκευής επιβραδύνεται — στο 2,8% ετησίως από 3,5% που ήταν πέρυσι. Μικρή ανακούφιση, αλλά πραγματική — και σε ένα περιβάλλον όπου ο πόλεμος στο Ιράν πιέζει ανοδικά τα υλικά, κάθε επιβράδυνση μετράει.
Τι σημαίνει αυτό για τη κτηματαγορά?
Για τον ιδιοκτήτη: αν έχει ακίνητο σε καλή περιοχή όπου οι τιμές είναι ιστορικά υψηλές το ερώτημα δεν είναι αν θα πουλήσει, αλλά αν έχεις αξιολογήσει σοβαρά αυτή την επιλογή.
Για τον αγοραστή: η σωστή αγορά εξακολουθεί να έχει νόημα — αλλά χρειάζεται περισσότερη ανάλυση και λιγότερη βιασύνη. Η εποχή της «ευκαιρίας για όλους» έχει δώσει τη θέση της στην εποχή της «σωστής επιλογής για τον καθένα».
Για τον επενδυτή: η απόδοση πρέπει να αξιολογείται με διαφορετικά κριτήρια από ό,τι πριν. Το χρονοδιάγραμμα, η θέση και η ποιότητα του ακινήτου έχουν γίνει οι τρεις παράμετροι που καθορίζουν την επιτυχία.
Με την ευκαιρία του newsletter θα ήθελα να σας ενημερώσω ότι ξεκινώ μία νέα συνεργασία μου με το news247, όπου θα αναλύω εβδομαδιαία θέματα της κτηματαγοράς με στοιχεία και με τη γνωστή δική μου οπτική.
Αν θέλετε να παρακολουθείτε και εκεί, θα βρειτε τα άρθρα μου στη στήλη Ακίνητα καθώς και τα podcast.
Φυσικά η μηνιαία ανάλυση ΔΕ θα σταματήσει...
Καλό μήνα και καλή έναρξη καλοκαιριού.
Αστεριάδης Βασίλης
Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα
"Πάντα ο στόχος μου είναι να επιλέξουμε το κατάλληλο ακίνητο, αναλύοντας τα στοιχεία της τρέχουσας κτηματαγοράς (αποτυπώνοντας το ρίσκο της, κάθε, επένδυσης) πάντα με βάση τις ανάγκες σας"
