Καλημέρα σε όλους,

Καθώς έχουμε πλήρως επανέλθει στην καθημερινή ρουτίνα και εκεί που αναμέναμε (ή ελπίζαμε) εξελίξεις στο ρωσοουκρανικό μέτωπο άξαφνα έχουμε και το θέμα της Γροιλανδίας. Προτού βιαστούμε να το καταλογήσουμε στο χαρακτήρα/ ταμπεραμέντο του Αμερικανού προέδρου, νιώθω ότι κάνοντας ένα βήμα πίσω και δούμε την παγκόσμια οικονομία και κοινωνία τα τελευταία 10 - 15 έτη παρατηρούμε ότι κάτι συμβαίνει μόνιμα... Μπορεί αυτό να μας τρομάζει ή και μας γεμίζει αισιοδοξία, ωστόσο οφείλουμε να συμβιβαστούμε με τη νέα πραγματικότητα/ δεδομένα. Κάτι πάντα θα αλλάζει και η οικονομία και πιο συγκεκριμένα τα ακίνητα θα συνεχίζουν τη δική τους πορεία. Είναι άλλωστε ο κανόνας της φύσης.

Η ερώτηση που προκύπτει φυσικά είναι πως όλα αυτά επηρεάζουν την Ελληνική κτηματαγορά? αυτό λοιπόν θα προσπαθήσω απαντήσω αυτό το μήνα και πιο συγκεκριμένα να τοποθετηθώ στην έντονη συζήτηση για το ... αν τα ακίνητα είναι φούσκα...

Πού βρισκόμαστε και τι πραγματικά συμβαίνει στην αγορά

📊Τι δείχνουν τα δεδομένα της αγοράς📊

Η ελληνική κτηματαγορά έκλεισε το 2025 με σαφή δυναμική στις τιμές πώλησης και πιο ήπια εικόνα στα ενοίκια. Οι ζητούμενες τιμές συνέχισαν την ανοδική τους πορεία, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση παραμένει ενεργή, ακόμη και σε ένα περιβάλλον μεγαλύτερης επιλεκτικότητας από τους αγοραστές.

Τα στοιχεία από πραγματικές αγγελίες και μεταβιβάσεις (που δυστυχώς είναι τα μόνα δεδομένα που έχουμε) δείχνουν ότι η αγορά δεν λειτουργεί με εκρήξεις αλλά με σταδιακή προσαρμογή. Οι αυξήσεις δεν είναι οριζόντιες ούτε ίδιες παντού, κάτι που υποδηλώνει ωρίμανση και όχι υπερθέρμανση.

Σε επίπεδο περιοχών, οι μεγάλες πόλεις και οι ζώνες με σταθερή ζήτηση συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, ενώ σε ορισμένες premium αγορές οι τιμές λειτουργούν σχεδόν ανεξάρτητα από τους γενικούς δείκτες.

Είναι τελικά φούσκα τα ακίνητα; ⁉️

Αυτό το ερώτημα το ακούμε εδώ και χρόνια. Στα 25 χρόνια μου στο χώρο της κτηματαγοράς, νομίζω ότι πάντα ήταν στα top 5 θέματα συζήτησης... Σχεδόν κάθε φορά που οι τιμές ανεβαίνουν για ένα συνεχόμενο διάστημα, επανέρχεται η ίδια συζήτηση. Όμως το 2026, αν δούμε την εικόνα σε βάθος χρόνου, τα δεδομένα λένε κάτι διαφορετικό.

Τα ακίνητα στην Ελλάδα αυξάνονται σταθερά τα τελευταία 5–10 χρόνια, όχι απότομα και όχι ανεξέλεγκτα. Μέρος αυτής της ανόδου δεν είναι «πραγματική υπεραξία», αλλά αποτέλεσμα:

• του πληθωρισμού

• της αύξησης του κόστους κατασκευής

• και της αναβάθμισης της ποιότητας των ακινήτων (ενεργειακά, λειτουργικά, αισθητικά)

Με απλά λόγια, ένα μεγάλο κομμάτι της ανόδου αφορά το κόστος αντικατάστασης και όχι κερδοσκοπία.

Η παγίδα της αναμονής 🪤

Πολλοί σήμερα επιλέγουν στάση αναμονής, περιμένοντας «να διορθώσει η αγορά». Αυτό που συχνά παραβλέπεται, ωστόσο με την αναμονή:

• χάνεις τις τρέχουσες αποδόσεις

• χάνεις χρόνο μέσα σε έναν ανοδικό κύκλο

• και τελικά μπαίνεις αργότερα, ακριβότερα

Ναι, η αγορά μπορεί να κάνει διορθώσεις. Αυτό είναι φυσιολογικό. Όμως οι διορθώσεις γίνονται τοπικά και επιλεκτικά, όχι οριζόντια και καταστροφικά.

Το ουσιαστικό ερώτημα από εδώ και πέρα 🏘️

Η συζήτηση για το αν «θα πέσουν τα ακίνητα» αποσπά την προσοχή από το πραγματικό ζητούμενο. Η αγορά δεν ανταμείβει όσους προσπαθούν να προβλέψουν την κορυφή ή το χαμηλό, αλλά όσους κατανοούν τον κύκλο στον οποίο βρίσκονται ή πιο σωστά το σημείο.

Σε ένα περιβάλλον όπου οι τιμές έχουν ήδη ενσωματώσει πληθωρισμό, αυξημένο κόστος κατασκευής και σταθερή ζήτηση, η υπεραξία δεν προκύπτει αυτόματα. Προκύπτει από επιλογές: περιοχή, τύπο ακινήτου, χρονισμό και διαπραγμάτευση.

Η αγορά μπορεί να επιβραδύνει. Μπορεί και να διορθώσει τοπικά. Αυτό όμως δεν αναιρεί το γεγονός ότι, σε βάθος χρόνου, τα σωστά ακίνητα συνεχίζουν να παράγουν αξία — όχι επειδή «ανεβαίνει η αγορά», αλλά επειδή έχουν αγοραστεί σωστά.

Καλό μήνα

Αστεριάδης Βασίλης